Un regard sur Cover, une start-up de construction résidentielle aux grandes ambitions

Jan 08, 2024

Le constructeur de maisons d'arrière-cour sur mesure a levé 75 millions de dollars dans l'espoir de réduire la crise de l'abordabilité. Cela a été lent jusqu'à présent.

Couvrez les cofondateurs Jemuel Joseph et Alexis Rivas avec leurs maisons sur mesure. (Photo-illustration par Priya Modi/The Real Deal)

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TAILLE DE POLICE

Quand Alexis Rivas, co-fondateur et PDG de la start-up de construction résidentielle Cover, parle de son entreprise sur les réseaux sociaux, il risque de la placer en bonne compagnie. Cover est la Tesla de la construction résidentielle, l'Apple des maisons, et Rivas est Henry Ford, ou peut-être Ray et Charles Eames.

Sa vision : construire des maisons en panneaux haut de gamme, soigneusement conçues, en fabriquant et en assemblant des pièces de type Lego dans une usine. Le résultat escompté est un changement rapide, écologique, rentable et finalement révolutionnaire dans la construction résidentielle. Le géant du capital-risque Andreessen Horowitz a placé Cover sur sa liste de 50 entreprises qui, selon lui, "lancent le renouveau américain" en s'attaquant aux problèmes les plus difficiles du pays.

S'en tenant à la comparaison Tesla, Rivas a déclaré dans une récente interview téléphonique que Cover avait atteint sa phase Roadster, une référence à la voiture de sport électrique de première génération du constructeur automobile. Actuellement, Cover se concentre sur la fourniture de maisons de jardin haut de gamme au marché de Los Angeles.

Mais depuis sa fondation en 2014, Cover, qui a levé 75 millions de dollars auprès d'investisseurs avec une valorisation de 180 millions de dollars, ne peut pas dire que sa production ait égalé celle de ses prodigieuses idoles. Une analyse des déclarations précédentes de Rivas et des permis de construire suggère que l'entreprise n'a réalisé qu'entre 30 et 40 ADU au cours de ses neuf années d'existence - c'est une moyenne de moins de 5 maisons par an, ce qui serait une quantité infime pour un développeur ADU, encore moins une entreprise essayant de révolutionner la construction.

Rivas a reconnu que l'entreprise n'avait terminé que "quelques douzaines" d'habitations d'arrière-cour. Personne chez Cover ne discuterait des revenus, des délais de rentabilité, des stratégies ou même de la façon dont la startup détermine le succès.

"Je ne vais pas partager les mesures exactes, mais nous avons des mesures internes très spécifiques qui sont ambitieuses", a déclaré Rivas.

Cover dit qu'il finira par s'adapter aux maisons et aux appartements et commencera à produire des centaines, voire des milliers d'unités une fois qu'il maîtrisera son processus de fabrication.

"Commencez par un produit haut de gamme qui fonctionne incroyablement bien, bien mieux que tout ce qui l'a précédé", a ajouté Rivas. "Et puis, à mesure que vous investissez dans la production et l'échelle, vous réduisez le coût et le rendez accessible à tous."

L'histoire, dit Rivas, n'est pas dans les unités construites. C'est en train d'être compris dans l'usine de 80 000 pieds carrés de Cover dans le sud de la Californie, qui, selon Rivas, changera à jamais la construction de maisons. Et en ce moment, dit-il, les choses vont "phénoménalement bien".

(Cover a refusé une demande de visite d'usine pour cette histoire, affirmant qu'il n'y avait pas assez de temps pour en organiser une pendant le reportage, mais vous pouvez avoir quelques aperçus de l'espace de travail sur certaines vidéos YouTube d'évangélistes technologiques.)

L'installation d'une unité, qui comprenait 10 000 pièces et prenait 120 jours et une dizaine de personnes il y a trois ans, est tombée à 30 jours et 6 personnes. Rivas vise des coûts de 200 $ par pied carré. À l'heure actuelle, les ADU modulaires de Cover coûtent entre 400 $ et 600 $ le pied carré, mais lorsque la startup ira au-delà des ADU, Rivas affirme que cela baissera considérablement. Il a également déclaré que ses clients existants étaient satisfaits de payer une prime de 20 à 30 % pour choisir Cover et obtenir « une architecture de classe mondiale », résumant en demandant : « Voulez-vous une Porsche ou voulez-vous une Toyota ?

"Je ne vais pas partager les métriques exactes, mais nous avons des métriques internes très spécifiques qui sont ambitieuses." ALEXIS RIVAS, COUVERTURE

Ils paient certainement les prix Porsche. Couvrir précédemment répertorié une unité d'une chambre de 450 pieds carrés sur son site Web pour 241 000 $, ou 535 $ le pied carré (cela n'inclut pas les coûts de permis, d'ingénierie ou de chantier). Rivas a expliqué que chaque conception est personnalisée, mais la plupart des chambres à coucher vont maintenant de 295 000 $ à 325 000 $. (Comme il l'a également expliqué, les coûts actuels représentent une augmentation par rapport aux prix passés, mais les acheteurs "ne peuvent pas obtenir des produits de qualité comparable à ce prix".)

Les prix des autres ADU préfabriqués ou modulaires sur le marché varient : un ADU à une chambre de 600 pieds carrés du concurrent Oasys coûte environ 240 000 $, soit 400 $ le pied carré, et un modèle de la série Connect 2 de 640 pieds carrés de Connect Homes coûte 307 800 $, soit 480 $ le pied.

Contrairement à d'autres entreprises de préfabriqués, les unités de Cover seront construites dans une usine, un système de kit de pièces facile à assembler sur place et à transporter avec des camions de taille standard. Et contrairement à Katerra, la société modulaire licorne qui s'est écrasée et brûlée en 2021 alors qu'elle tentait de croître et de se développer rapidement, Cover ne veut clairement pas se précipiter.

« Clouez-le avant de le mettre à l'échelle » est la devise, avec environ les trois quarts du temps de l'entreprise consacrés à l'amélioration des processus, et non aux livraisons.

Lors d'une visite d'une unité Cover dans une rue latérale vallonnée du quartier de Silver Lake à Los Angeles, l'autre co-fondateur de Cover, Jemuel Joseph, a expliqué comment l'élégante unité lambrissée a vu le jour. Une grille de lattes, fabriquée à partir de composite haute densité et recouverte de peinture de maison blanche, a été expédiée en séquence sur le site, un terrain vallonné au sommet d'un garage existant, puis installée. Bénéficiant d'une gamme Wolf coûteuse et d'un réfrigérateur Sub-Zero, de nombreux rangements intégrés, de sols en bois clair, de serrures électromagnétiques et de panneaux personnalisés pour les interrupteurs et les prises, l'espace avait les attributs d'une maison haut de gamme.

Joseph a déclaré qu'il avait fallu 33 jours pour assembler le bâtiment, une ADU d'environ 450 pieds carrés qui coûtait environ 300 000 $, soit 666 $ / SF. Cover propose également une documentation abondante pour les réparations simples. Il a certainement évolué; en 2016, Rivas a parlé de "maisons uniques, hautement personnalisées et construites avec précision", et en 2017, il a été affirmé que les structures de Cover répondaient aux normes des maisons passives (ce n'est actuellement pas le cas, bien que Rivas vante leur durabilité).

Le modèle dans lequel nous étions, vieux de quelques années à ce stade, avait placé l'unité CVC unique dans une armoire intégrée dans la pièce principale, ce qui signifiait que lorsque la porte de la chambre était fermée, elle n'obtiendrait pas de climatisation directe. Ce problème a été corrigé dans les versions ultérieures. Alors qu'il se tenait sur la terrasse, Joseph a suivi une remarque sur un assemblage de mur en disant que même les vis utilisées pour assembler l'endroit pourraient être améliorées dans la poursuite d'un produit plus homogène.

"Personne ne construit des maisons comme des voitures", a-t-il déclaré.

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C'est pourquoi l'usine Cover a actuellement une faible automatisation et un faible volume de production, ce qui, selon la société, facilite l'amélioration et l'itération de l'équipe de plus de 25 architectes et ingénieurs. Cette approche n'est pas un problème pour Stephen Oskoui, associé directeur de Gigafund, la société de capital-risque qui a dirigé le cycle d'investissement de série B de 60 millions de dollars de Cover lors de la frénésie de collecte de fonds de démarrage en 2021.

La stratégie de Cover consistant à perfectionner la fabrication avant la mise à l'échelle correspond à la prémisse de Gigafund, en investissant dans des startups avec des feuilles de route de plusieurs décennies pour résoudre de gros problèmes. Oskoui n'était pas disposé à expliquer ou à détailler les jalons utilisés pour mesurer les progrès de Cover, mais il a déclaré qu'ils étaient sur la bonne voie et qu'ils pouvaient les voir construire 1 million d'unités par an d'ici la fin de la fenêtre d'investissement de 20 ans de Gigafund. (Encore une fois, Cover fait en moyenne un peu plus de quatre ADU par an en ce moment.)

Oskoui pense que, comme Apple et Tesla, si vous investissez dans la fabrication de masse, vous devez investir dans une conception de produit phénoménale.

"Il y a des façons dont ils auraient pu se développer beaucoup plus rapidement pour attirer les investisseurs, mais ils ne les auraient pas mis en place pour un succès à long terme", a déclaré Oskoui. "Nous aimons le fait qu'ils aient ignoré le bruit d'un environnement mousseux de la Silicon Valley."

De nombreux VC voient un potentiel de transformation dans le logement modulaire. Clay Macfarlane, directeur de Fifth Wall, un VC axé sur la proptech avec de multiples investissements modulaires, a déclaré que les vents favorables semblent prometteurs : le logement est inabordable et difficile à trouver. La pénurie nationale de logements a atteint environ 6,5 millions d'unités à la fin de 2022. Macfarlane a admis qu'il existe encore des obstacles réglementaires et politiques à l'accélération de la construction de logements - la meilleure technologie ne peut pas changer les lois de zonage - mais même si ces obstacles persistent, l'accélération de la construction une fois les permis terminés et la réduction des coûts de possession feront baisser le prix du logement.

Rivas a déclaré que le succès de Cover venait de sa concentration et de celle de Joseph sur le fait d'être des "penseurs des premiers principes", un processus qui fait référence à l'idée de décomposer les problèmes en leurs parties les plus élémentaires et de reconstruire une solution à partir de là. (« First Principles Thinking » est un mantra préféré parmi les startups, d'Elon Musk à Peter Thiel.)

Les fondateurs de Cover se sont rencontrés à New York alors qu'ils étaient inscrits à l'école d'architecture très sélective de Cooper Union. Ils étaient tous deux fascinés par le potentiel de la technologie pour bouleverser la discipline et sont finalement arrivés à l'idée d'une itération rapide. Il est plus facile de modifier continuellement une petite ADU qu'une maison à part entière, une décision prise par Cover des mois avant que la Californie ne commence à adopter des lois pour encourager la production d'ADU.

Il y a aussi une croyance dans la mentalité de travail acharné de la technologie. Le mois dernier, Rivas a répondu à un tweet viral de Bernie Sanders appelant à une semaine de travail de 32 heures en écrivant : "Cela semble vraiment stressant. Je suis moins stressé quand je travaille plus de 60 heures par semaine."

La vision de Cover d'une construction en panneaux et de pièces de type Lego pouvant s'adapter à des camions standard s'aligne sur les tendances générales de l'industrie de la construction préfabriquée. L'idée de résoudre la crise du logement en Amérique avec des maisons préfabriquées existe depuis le début du 20e siècle, et il y a une dizaine d'années, une série de startups s'est échouée sur des obstacles communs : les défis liés à la mise à l'échelle abordable de la production en usine, ainsi que le coût et la complexité du déplacement des maisons et des modules préfabriqués sur site (ce qui nécessitait généralement des grues coûteuses et de longs processus d'autorisation).

Macfarlane de Fifth Wall a déclaré que la clé du succès modulaire - produire une unité incrémentielle avec une marge rentable - n'a jamais été atteinte par cette génération précédente de startups. Les usines étaient plus chères et la production était limitée, étirant la période de récupération au-delà de la viabilité. Aujourd'hui, les usines sont moins chères et plus faciles à construire, en partie grâce aux progrès technologiques, et il devrait être plus facile de constituer un réseau et de se développer.

Steve Glenn, PDG du constructeur de maisons modulaires Plant Prefab - où Rivas a brièvement travaillé alors qu'il s'appelait encore LivingHomes - a décrit le futur PDG de Cover comme "l'un des stagiaires les plus brillants que nous ayons eu".

Le successeur de LivingHomes, Plant, existe depuis sept ans et a construit 150 logements unifamiliaux et multifamiliaux. Glenn considère la comparaison Apple et Tesla comme légèrement trompeuse. Fabriquer un ordinateur ou une voiture, c'est respecter des normes strictes pour une clientèle nationale et internationale. La construction résidentielle signifie traiter avec les réglementations locales, les exigences de zonage et l'évolution des sols et des conditions du site - juridiction par juridiction et lot par lot.

Interrogé sur les plans d'expansion, Oskoui de Gigafund, après une longue pause, a déclaré qu'il était impatient de les voir s'étendre au Texas dès que possible, car il aimerait ses propres unités de couverture. Mais il ne les voit pas s'étendre en dehors de Los Angeles jusqu'à ce qu'ils construisent leur "très grande usine" et augmentent leur production (il a confirmé les plans d'un nouveau site autre que l'emplacement actuel de Gardena, en Californie).

Lorsqu'on lui a demandé si l'entreprise cherchait bientôt de nouveaux financements, Rivas a déclaré que Cover était "heureusement en très bonne position en ce qui concerne notre situation de financement", mais qu'il aura éventuellement besoin de plus d'argent pour répondre à ses grandes ambitions.

Il y a aussi un défi continu autour de qui seront exactement les futurs clients de Cover.

Rivas a parlé de relever le défi du logement abordable avec cette technologie (qui, peut-être, n'inclura pas les appareils de cuisine Sub-Zero). Mais les comparaisons constantes avec Apple et Tesla – des marques avec un succès massif et des chiffres de vente, même si leurs produits ne ciblent pas exactement le marché à faible revenu – démentent quelque chose de différent.

À la fin de la visite, après avoir contemplé le paysage de LA depuis le patio de l'unité, Joseph a expliqué l'origine du nom de l'entreprise : Cover est le type d'habitat le plus élémentaire.

"Je suppose," dit-il, "nous voulons couvrir l'humanité."