Les Tiny Homes sont-elles une solution à la crise du logement ? Ces constructeurs le pensent.

Dec 27, 2023

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Vivre petit

Lors de l'International Builders' Show, les exposants ont proposé des mini-maisons préfabriquées, des cuisines « comme des couteaux suisses » et d'autres stratégies pour faire face à un marché contraint.

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Par Julie Lasky

Un bras de fer est mené sur la taille de la maison américaine.

Tirer dans une direction sont les forces d'expansion : le rêve bien financé pour beaucoup d'une maison unifamiliale tentaculaire ; l'activisme NIMBY qui empêche les incursions d'immeubles multifamiliaux dans les quartiers à faible densité ; et - non des moindres, à l'ère de Covid - le désir de contenir sa vie et son travail sous un même toit sans perdre la tête.

De l'autre côté s'alignent les puissances de compression : réduction de la taille des familles ; la hausse des coûts énergétiques ; et des politiques qui cherchent à soulager la crise actuelle du logement abordable en créant plus d'appartements et de micro-maisons.

Quel est l'effet net ? Cela dépend du moment où vous figez le cadre. En novembre, l'Association nationale des constructeurs d'habitations a signalé que la taille médiane des nouvelles maisons familiales était tombée à 2 276 pieds carrés et devrait baisser davantage dans les mois à venir, les taux d'intérêt élevés étouffant les budgets de construction. C'était un rappel que vivre petit est un sujet qui occupe une place importante.

Ainsi, pour le premier volet d'une nouvelle rubrique intitulée "Living Small" - explorant les choix que certaines personnes font pour vivre de la manière la plus simple, la plus durable ou la plus compacte possible, pour des raisons éthiques ou esthétiques, ou les deux - nous avons visité le salon annuel de l'association, l'International Builders' Show, pour voir comment les constructeurs, les fabricants et les architectes réagissent à cette lutte.

Il n'y a rien de petit à propos d'IBS, car le nom de l'émission est malheureusement abrégé. Cette dernière édition, qui s'est terminée le 2 février, faisait partie d'une extravagance multi-salon connue sous le nom de Design and Construction Week, avec 1 800 exposants répartis sur un million de pieds carrés au Las Vegas Convention Center.

Au-delà des champs de foire, des étendues non développées de Las Vegas se sont déployées dans des montagnes lointaines et sucrées. À l'intérieur, les vendeurs ont montré leur revêtement en dalles, leurs pavés perméables, leurs portes-fenêtres, leurs moulures couronnées, leur isolation laineuse, leur logiciel de conception architecturale - et tout ce qu'on peut imaginer utilisé pour construire une maison - tout en restant indifférents à la taille : les bardeaux sont des bardeaux, quelle que soit la taille de votre toit.

Mais tout au long de l'événement de trois jours, il y a eu une conversation sur la contrainte, car la flambée des taux d'intérêt et des coûts des matériaux de construction, combinée à une pénurie de terrains disponibles et de main-d'œuvre qualifiée, ont entraîné un déclin précipité de la construction de maisons.

Robert Dietz, l'économiste en chef de la National Association of Home Builders, a estimé que les mises en chantier de maisons unifamiliales, qui ont chuté de 12 % en 2022 (à 744 000 contre 999 000), chuteraient de 26 % supplémentaires en 2023 avant d'inverser la direction. En termes de logements multifamiliaux, M. Dietz a prédit une baisse de 28% (à 391 000 unités en 2023 contre 545 000 en 2022).

Sur la base des données de son groupe, il a signalé un déficit de 1,5 million dans le nombre de nouvelles maisons nécessaires pour rendre le logement relativement abordable aux États-Unis. "Seulement 42% des ventes de maisons neuves et existantes sont actuellement abordables pour un ménage typique, ce qui est un creux post-Grande Récession", a déclaré un communiqué de presse résumant son analyse.

Le salon a révélé que pour tirer le meilleur parti des opportunités entravées, les promoteurs, les architectes et les constructeurs réduisent la taille des résidences principales. Ou déposer des unités d'habitation accessoires dans les arrière-cours (20% des rénovateurs ont entrepris un projet ADU, a rapporté M. Dietz). Ou en étudiant de nouvelles technologies pour construire des logements abordables, y compris l'impression en trois dimensions ou des innovations dans les structures préfabriquées.

Dans une présentation intitulée "Small Homes, Big Impact!", Brad Shapiro, un architecte de Memphis, a fait des suggestions pour rendre moins évident le fait que 10 à 15% avaient été rasés d'une maison qui, en des temps plus prospères, aurait fait 2 400 pieds carrés. Ses conseils comprenaient des stratégies familières comme l'ajout de fenêtres pour laisser entrer le soleil et l'utilisation de peinture intérieure pâle. Il a également recommandé de supprimer les couloirs menant aux chambres du deuxième étage.

Dans une autre présentation, Donald Ruthoff, un architecte du nord de la Californie, a abordé les tendances de la maison et les préférences des acheteurs. Répondant à la clameur de l'ère pandémique pour les bureaux à domicile – une enquête de la National Association of Home Builders a révélé que 88% des constructeurs de maisons avaient vu une demande accrue pour eux – il a déclaré: "L'époque des bureaux avec des étagères derrière le bureau et quelques chaises est révolue. "

Tout ce dont vous avez besoin maintenant est un bureau et une installation de visioconférence.

M. Ruthoff a en outre noté que les Américains demandent des cuisines "comme des couteaux suisses" - pas plus grandes, mais mieux équipées.

"Covid a poussé les gens à vouloir des maisons plus grandes, et les faibles taux d'intérêt leur ont permis de les acheter", a déclaré Rose Quint, vice-présidente adjointe de l'association pour les sondages. En fait, a-t-elle ajouté, la seule catégorie de construction résidentielle unifamiliale qui a connu une croissance constante depuis 2000 est celle des propriétés de quatre chambres ou plus. Celles-ci représentaient 48% des nouvelles maisons commencées en 2022, contre 43% en 2019, 34% au cours de l'année de récession 2009 et 36% en 2000. (Elle a attribué cette augmentation principalement aux enfants adultes vivant avec leurs parents.)

Pourtant, lorsque les acheteurs ont été interrogés sur les compromis qu'ils feraient pour s'offrir une maison, a rapporté Mme Quint, la principale réponse - citée par 45% des répondants - était de vivre dans une maison plus petite, suivie d'avoir des intérieurs plus basiques (35%) et moins d'aménagements extérieurs (34%).

Un certain nombre de présentations d'IBS ont indirectement abordé ce thème de la vie plus petite, avec des titres tels que "Delivering Detached Housing That Is Dense, Desirable and Affordable" et "Champagne Taste on a Beer Budget in a Tightening Market".

Les exposants étaient également de la partie. Scott Philippe, directeur de l'exploitation d'une société canadienne appelée Beyond Sustainable, a déclaré qu'il aidait à construire une communauté de petites maisons préfabriquées au Nouveau-Brunswick, au Canada, qui seraient louées et éventuellement vendues. (Le système structurel, appelé OSBlock, qui consiste en des modules en bois imbriqués avec une isolation attachée, a été exposé à quelques mètres.)

"Les jeunes ne veulent pas de grosses hypothèques ou de baux, surtout après Covid", a déclaré M. Philippe. "Ils veulent voyager." (En tant qu'édulcorant, il développe des logements à Acapulco, au Mexique, où les locataires de la communauté pourront séjourner gratuitement une semaine par an.)

Viken Ohanesian, le fondateur et directeur général de BOSS Homes, près de Los Angeles, a présenté le modèle d'une petite maison : une structure de 320 pieds carrés avec des murs lambrissés et un toit en acier que trois constructeurs peuvent assembler comme des blocs Lego en trois jours. (Le nom de l'entreprise est un acronyme pour "système intégré".) Même améliorée avec des fenêtres et des portes en aluminium et un système de chauffage et de refroidissement mini-split, la maison se vend pour seulement un peu plus de 56 000 $, et cela comprend un travail de peinture.

M. Ohanesian a lancé son entreprise pour construire des maisons de taille moyenne, mais a créé une division de petites maisons il y a plusieurs années, lorsque la Californie a adopté une loi autorisant les ADU. Les clients qu'il envisageait étaient des gens comme sa fille, Lara Ohanesian, qui, bien qu'elle soit la chef de projet de BOSS, ne pourrait pas s'offrir une maison dans le sud de la Californie sans l'aide des revenus locatifs d'une unité d'arrière-cour, a-t-il déclaré.

Et qui n'aime pas une petite maison ? Les visiteurs ont envahi une zone extérieure du salon où plusieurs exemplaires fabriqués en usine avaient été érigés. Le plus accrocheur était Casita, une maison de 375 pieds carrés qui pouvait être transportée sur son site par une Tesla et dépliée comme une boîte emballée à plat. Fabriqué par Boxabl, une entreprise basée au Nevada, Casita est livré avec la plomberie, l'électricité et les appareils électroménagers, et coûte 60 000 $. Selon David Thompson, responsable des médias sociaux de l'entreprise, 160 000 noms sont sur la liste d'attente, et Elon Musk en utilise un comme maison d'hôtes dans son ranch de Boca Chica, au Texas.

À côté de Casita se trouvait un frère Boxabl créé à partir de deux modules empilés verticalement reliés par un escalier en colimaçon. Les finitions économiques des maisons donnaient une impression de jetable, comme les meubles Ikea à grande échelle, mais il était difficile de discuter du prix et de la rapidité d'assemblage. (Déplier un module prend environ une heure, a déclaré M. Thompson.)

De l'autre côté de cette exposition se trouvait un chalet modulaire de 1 409 pieds carrés d'Impresa Building Systems, à Greenwood, SC, avec un toit en surplomb soutenu par des colonnes et des porches avant et arrière. (Les maisons Impresa coûtent en moyenne entre 200 et 250 dollars le pied carré pour la construction et tous les travaux de chantier, selon le site Web de l'entreprise.) Cet exercice de charme traditionnel comportait deux chambres, une salle de bains et demie et une mezzanine.

Quelques sceptiques ont été entendus remarquer que plus de surface habitable aurait pu être extraite sous le plafond voûté. Ils ont également marmonné sur les dangers que l'escalier circulaire représentait pour les têtes qui passaient. C'était une foule difficile.

Le point à retenir de l'émission était que 2023 continuera d'être difficile pour les constructeurs et les acheteurs de maisons. Mais avec les taux d'intérêt et les coûts de construction en baisse, ne serait-ce que progressivement, les perspectives pour 2024 sont plus optimistes. M. Dietz prévoit un rebond des mises en chantier au cours du second semestre de 2023, culminant avec une augmentation de 24 % d'une année sur l'autre l'année prochaine.

En termes de superficie en pieds carrés, Mme Quint a prédit, de manière quelque peu contre-intuitive, que la taille moyenne des maisons construites cette année augmentera sous le stress économique et se contractera l'année prochaine lorsque les conditions s'amélioreront : « L'évolution vers des maisons plus grandes et plus de commodités en 2023 reflétera les préférences de ceux qui peuvent se permettre des taux d'intérêt plus élevés », a-t-elle déclaré dans un communiqué de presse, « et en 2024, la taille diminuera à mesure que l'abordabilité s'améliorera avec des taux hypothécaires plus bas et que davantage d'acheteurs réintégreront le marché.

Mais il y avait des preuves à l'IBS que la réduction de la taille des maisons n'était peut-être qu'une brèche dans un continuum de croissance. Il est issu d'une exposition simultanée au Las Vegas Convention Center : le Kitchen and Bath Industry Show. Là, vous pouviez trouver de petits appareils comme des machines à laver de 24 pouces de large et des cuisinières à quatre brûleurs, mais ils se trouvaient généralement dans les cabines d'entreprises européennes ciblant des marchés urbains denses comme New York.

De nombreux Européens ont également présenté de gros appareils électroménagers que les entreprises n'avaient pas l'intention de revendre chez eux. Ege Uysal, le directeur des ventes de Vestel, un fabricant turc, a décrit les caractéristiques considérées comme non négociables pour un réfrigérateur destiné aux États-Unis : 18 pieds cubes de volume, un distributeur d'eau sur la porte et - le plus nouveau pour lui - une étagère à condiments extra-large pour contenir un carton de lait d'un gallon.

"Tout est plus grand en Amérique", a-t-il déclaré.

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