Duluth se tourne vers les «petites maisons» pour aider à atténuer la crise du logement

Dec 25, 2023

Dans une rue animée du quartier Central Hillside de Duluth en octobre, le développeur Sean Dixon s'est tenu devant la "petite maison" pilote qu'il est en train de construire et a décrit son intérieur. Cela n'a pas pris longtemps.

"Nous avons donc 175 pieds carrés, avec une mezzanine, une salle de bain simple, puis une cuisine et un salon", a-t-il déclaré.

La maison est construite sur des piliers, à quelques pieds du sol sur un terrain en pente très étroit entre deux maisons plus anciennes. Dixon espère le louer aux infirmières itinérantes qui viennent travailler dans l'un des deux hôpitaux de la ville situés à quelques pâtés de maisons en bas de la colline.

Il sait que ce n'est pas pour tout le monde. Mais il croit qu'il y a un marché pour sa vision minimaliste et respectueuse de l'environnement.

L'année budgétaire de MPR se termine le 30 juin. Aidez-nous à combler l'écart en devenant un soutien aujourd'hui. Lorsque vous faites un don mensuel récurrent, votre don sera égalé par le fonds des membres MPR pendant une année entière !

"Certainement un minimaliste. Quelqu'un qui ne sera ici que pour une courte période de temps, qui a juste besoin d'un bon logement, sûr et fonctionnel. Ou quelqu'un qui aime vraiment le plein air et ne veut pas passer beaucoup de temps à l'intérieur."

Dixon dirige une société appelée Simply Tiny Development. Il vient de Denver. Mais il a été attiré à Duluth il y a plus de trois ans lorsque la ville a offert son aide aux promoteurs qui ont accepté de piloter des projets de logement innovants sur des terrains difficiles à construire, comme celui-ci.

"Duluth a vraiment assoupli ses normes et ses codes, et les nouvelles politiques que la ville a mises en place permettent une voie d'adoption plus facile pour les petites maisons", a déclaré Dixon.

Cette maison est l'un des rares nouveaux projets à Duluth - allant d'un développement de 18 logements pour la main-d'œuvre à une paire de petites unités destinées aux anciens combattants sans abri - avec de très petites maisons compactes.

Ce ne sont pas toutes, techniquement, des "petites maisons", qui mesurent moins de 400 pieds carrés.

Mais ils font partie d'une tendance plus large consistant à construire des maisons plus abordables, plus efficaces et beaucoup plus petites pour aider à atténuer la crise de l'offre de logements qui frappe des communautés comme Duluth et au-delà.

Cette tendance est beaucoup plus avancée dans des États comme la Californie, a déclaré Jamie Stolpestad, copropriétaire d'une société appelée YardHomes MN, qui a construit les deux petites maisons pour héberger les anciens combattants à Duluth. Mais le Minnesota commence maintenant à suivre leurs traces.

"Je dirais qu'en ce moment, l'aspiration à ce type de maison plus petite et plus efficace est supérieure à la mise en œuvre réelle", a déclaré Stolpestad. "Mais la mise en œuvre rattrape son retard."

Duluth a apporté plusieurs modifications à ses politiques de zonage et de construction pour favoriser le développement de plus de "logements compacts", comme Stolpestad préfère les appeler.

L'objectif est de répondre à une énorme demande de logements de tous types, dans tous les secteurs et toutes les catégories, a déclaré Adam Fulton, directeur de la planification et du développement économique de Duluth.

"Lorsque vous essayez de façonner une économie qui soit bonne pour l'ensemble de la population, vous avez des gens dans différentes parties de leur vie qui veulent des maisons de tailles différentes", a-t-il déclaré.

"Et nous n'avons pas cela à Duluth. Nos maisons ont tendance à être un peu plus anciennes et un peu plus uniformes. Beaucoup ont été construites avant la Seconde Guerre mondiale. Et donc, notre objectif ici est de créer autant d'opportunités que possible pour élargir le parc de logements. "

La ville a notamment permis aux promoteurs de construire des maisons plus étroites sur les terrains de la ville.

Il y a trois ans, la ville a également modifié son code de zonage pour permettre ce que l'on appelle les « développements de parcs de maisons de campagne », essentiellement des groupes de maisons compactes regroupées sur une seule parcelle de terrain.

Plus tôt cette année, la Housing and Redevelopment Authority de la ville a lancé un projet appelé Fairmount Cottages sur le côté ouest de Duluth. Il comprend 18 petites maisons d'une ou deux chambres, ou "chalets", de 620 et 720 pieds carrés, regroupées en deux groupes de maisons, séparées par un ravin traversé par un pont piétonnier.

Il est conçu pour être un développement à revenus mixtes, destiné aux familles gagnant entre 50 et 100% du revenu médian de la région, jusqu'à près de 80 000 $ pour une famille de trois personnes.

"Cela favorise vraiment un sentiment de communauté", a déclaré la directrice générale Jill Keppers.

"Ces maisons seront en fait tournées vers l'intérieur ; leurs porches feront face à l'intérieur du développement. Il y aura des sentiers qui les relient les unes aux autres. Ce sera juste cette jolie petite communauté où les gens pourront vraiment développer ce sentiment d'être des voisins. "

Fulton a déclaré que le concept est similaire au quartier historique de Milwaukee Avenue dans le quartier de Seward à Minneapolis.

Mais ce type de développement n'est pas autorisé par de nombreux codes de zonage urbains de l'État, qui encouragent davantage le développement résidentiel à l'échelle des banlieues. Fulton a déclaré qu'une approche de développement typique n'aurait permis que trois ou quatre maisons sur le site.

Aaron Schweiger, directeur général de la société de développement immobilier basée à Duluth Zenith Asset Management, a déclaré qu'il existe une stigmatisation autour des soi-disant petites maisons qui doit encore être surmontée.

Schweiger a déclaré qu'il avait approché les communautés de chambres à coucher de Twin Cities avec des projets similaires aux Fairmount Cottages de Duluth, et a déclaré: "" Hé, nous aimerions construire dans votre communauté, nous avons ce concept vraiment cool. " Et ils nous disent 'Merci, mais non merci.'"

Schweiger avait prévu de construire un lotissement de chalets sur un affleurement rocheux à Duluth connu sous le nom de Point of Rocks, mais ce projet est suspendu en raison d'un différend de servitude avec des voisins.

Il travaille maintenant sur un autre projet à Hinckley. Un développeur différent a proposé un développement similaire dans les travaux à Willmar dans le centre-ouest du Minnesota.

Schweiger a déclaré que les développeurs sont de plus en plus intrigués par les développements de petites maisons car ils sont moins chers à construire qu'un immeuble d'appartements plus traditionnel et qu'ils peuvent donc offrir plus de commodités.

"Si nous construisons un bâtiment typique de style boîte à chaussures", a-t-il dit, "vous parlez de 250 000 $ l'unité aux prix d'aujourd'hui - si vous avez de la chance, étant bon marché - où nous pourrions construire une petite maison, au prix coûtant, pour 150 000 $ l'unité. "

Schweiger pense que les villes du Minnesota devraient commencer à considérer les maisons compactes et plus petites comme des logements créatifs et abordables pour la main-d'œuvre qui peuvent aider à développer leurs communautés.

"Vous pouvez fonder une famille là-bas. Cela ne fera pas sauter la banque. Vous obtenez un mètre." C'est encore le "rêve américain"", a-t-il déclaré.

Jusqu'à il y a quelques années, les promoteurs du Minnesota ne pouvaient même pas construire de maisons de moins de 400 pieds carrés.

Mais en 2020, a expliqué Stolpestad, le code de la construction résidentielle de l'État a été modifié pour les autoriser, tant qu'ils sont raccordés aux égouts et à l'eau et construits sur une fondation protégée contre le gel.

Dans d'autres États, les "petites maisons" sont souvent construites sur roues et peuvent être transportées d'un endroit à l'autre.

L'entreprise de Stolpestad construit des maisons préfabriquées qui sont généralement placées dans le jardin de quelqu'un. Les villes les appellent des « logements accessoires ». Ils sont souvent appelés "appartements de grand-mère".

Jusqu'en 2006 environ, dit-il, les gouvernements locaux ne les autorisaient pas. Aujourd'hui, 37 villes et comtés autorisent leur utilisation, dont Minneapolis, St. Paul et Duluth.

C'est la règle qui a permis le placement de deux petites maisons à Duluth pour loger des vétérans, un partenariat avec le Minnesota Assistance Council for Veterans.

Il y a d'autres défis. À Duluth, le promoteur Sean Dixon a dû faire face à des retards et à des coûts inattendus pour raccorder sa petite maison aux égouts et à l'eau de la ville.

Certains voisins se sont hérissés de nouveaux développements sur des lots restés vacants depuis longtemps et ont remis en question les impacts des projets sur la valeur des propriétés.

Et bien que le coût de la construction de petites maisons soit bien sûr inférieur, Fulton a déclaré que les autres coûts, y compris les services publics et les permis, sont les mêmes.

Pourtant, à mesure que les promoteurs et les prêteurs deviennent plus à l'aise avec le concept de petites maisons, Fulton s'attend à ce que la tendance se développe.

"Nous avons eu beaucoup de demandes de renseignements; je m'attends à ce que nous en voyions davantage. Nous essayons simplement de nous assurer que nous offrons autant d'opportunités que possible à tous les niveaux pour de nouveaux logements à Duluth", a-t-il déclaré.