Comment la construction modulaire pourrait atténuer la crise de l'abordabilité du logement au Colorado en 2023

Jan 16, 2024

Cela a été une ère de bannière pour l'immobilier résidentiel dans le Colorado.

Zillow a classé le Colorado comme ayant la cinquième valeur de maison typique la plus élevée de tous les États, un nombre qui a éclipsé 600 000 $ en 2022. La doublure sombre de ce nuage apparemment argenté est une crise d'accessibilité à l'échelle de l'État.

La construction modulaire et autre construction hors site représente un remède potentiel, et le gouvernement de l'État l'a adopté. Le gouverneur Jared Polis a même fait un clin d'œil au fabricant de modules modulaires basé à Buena Vista, Fading West Development, dans son discours de 2023 sur «l'état de l'État».

"C'est son point numéro 1 à l'ordre du jour", déclare le fondateur et PDG de Fading West, Charlie Chupp. "Nous devons le résoudre. Ça ne fait qu'empirer."

Maintenant environ 200 employés, Fading West a ouvert son usine de 110 000 pieds carrés avec une seule ligne de production à Buena Vista fin 2021. L'entreprise a des projets de fabrication dans une plus grande - 220 000 pieds carrés avec deux lignes, pour être précis - sur le Front Range d'ici 2025.

Environ 85% de la production de Fading West est constituée de logements pour la main-d'œuvre, principalement dans les villes de montagne du Colorado. "Nous avons notre premier grand projet multifamilial grâce à un partenariat avec Breckenridge à partir de mars", a déclaré Chupp. "C'est un partenariat public/privé pour la construction de 60 logements sociaux."

Alors que la National Association of Home Builders a estimé que seulement 2% des maisons unifamiliales ont été construites hors site en 2021, la construction modulaire est sur le point de se développer pour le Colorado, déclare Chupp. "Les choses que le processus de fabrication apportera à la construction sont l'efficacité, la rapidité et l'approvisionnement", dit-il. "Nous sommes toujours 10 à 20 % moins chers, et cette usine peut construire 400 à 600 maisons par an, et nous pouvons travailler toute l'année."

La main-d'œuvre (ou son absence) est un autre facteur important, ajoute-t-il, notant que les prévisions estiment que plus de 40 % de la main-d'œuvre actuelle de l'industrie de la construction prendra sa retraite au cours de la prochaine décennie.

Chupp prévoit de tirer parti du nouveau programme d'incitation au logement innovant (IHIP) de l'État pour étendre la capacité à Buena Vista et au-delà. Le programme alloue 40 millions de dollars aux fabricants sous forme de subventions de fonds de roulement, d'incitations unitaires et de prêts de développement d'usine.

Jack Tiebout, directeur principal de programme au Bureau du développement économique et du commerce international du Colorado (OEDIT), supervise l'IHIP. "Le gouverneur et la législature accordent vraiment la priorité aux solutions que nous pouvons utiliser pour remédier à la pénurie de logements dans tout l'État", a déclaré Tiebout. "L'abordabilité est absolument le principal moteur."

Le programme est unique, ajoute Tiebout.

« Il existe d'autres programmes à travers le pays qui soutiennent les logements innovants et les logements modulaires sous différentes formes. Ces autres programmes que je connais sont projet par projet et s'adressent aux promoteurs. Nous n'avons pas vu d'autre programme à travers le pays qui a directement travaillé pour inciter et aider à développer les fabricants eux-mêmes.

Démarrant en 2020, Addazu, basé à Golden, est un nouvel entrant dans le secteur de la construction modulaire de l'État. L'entreprise travaille avec un sous-traitant pour construire des composants et a construit un prototype de structure à Denver.

Le fondateur et PDG, Kelly Pickering, déclare qu'Addazu se concentre sur la flexibilité grâce à l'innovation dans la fabrication. "Ce que nous essayons vraiment de faire, c'est de construire un système qui peut être reconfiguré avant ou après la construction", explique-t-il. "Nous n'avons pas de plan d'étage défini."

Pickering note que le soutien de l'État est un catalyseur certain.

"C'est une période vraiment excitante pour l'industrie de la construction modulaire dans l'État du Colorado", dit-il. "Ils font juste un certain nombre de choses pour aider à faire avancer l'industrie, et nous nous penchons définitivement sur tout cela."

Un certain nombre d'autres startups de construction hors site sont en mode de lancement ou de lancement imminent, notamment Higher Purpose Homes à Durango, indieDwell à Pueblo et Mosaic Housing à Grand Junction.

Non pas que la construction modulaire soit une idée nouvelle. La première maison préfabriquée a été expédiée d'Angleterre au Massachusetts dans les années 1600 ; Les maisons en kit de Sears ont décollé au début des années 1900 et l'industrie américaine a explosé dans les années 1970.

Plusieurs fabricants du secteur de la construction hors site du Colorado y travaillent depuis une décennie ou plus. Les frères et sœurs Bill et Kate McDonald ont fondé Phoenix Haus à Detroit en 2010 avant de déménager à Grand Junction en 2017, en grande partie parce que la plupart de leurs clients se trouvaient dans les Rocheuses. En 2022, l'entreprise de 15 employés a coupé le ruban d'une nouvelle usine de 20 000 pieds carrés.

L'entreprise fabrique des panneaux pour des maisons passives écoénergétiques allant de 900 à 3 000 pieds carrés. Les villes de montagne de la région restent le marché cible et environ 80 maisons ont été construites avec des panneaux Phoenix Haus à ce jour.

Bill cite le rapport 2020 de McKinsey & Company, "La prochaine normalité dans la construction", qui estime que la construction hors site pourrait représenter plus de 20% des nouveaux logements d'ici 2035. La construction hors site "effondre les chaînes d'approvisionnement. Vous pouvez vous approvisionner efficacement autant que vous le pouvez pour éviter le dollar de la main-d'œuvre à prix élevé sur les marchés de montagne", dit-il.

Plus de 40 % des logements sont actuellement construits hors site en Scandinavie et au Royaume-Uni.

"Vous allez en Europe, c'est comme je dis et McKinsey dit : vous expédiez beaucoup plus de blocs de construction finis et il y a plus d'accent sur l'assemblage sur le chantier", dit Bill. "Dans le Colorado en particulier, moins de 5 % des mises en chantier sont hors site, il y a donc beaucoup de pistes pour que cela se développe et se remplisse avec des entreprises qui cherchent à répondre à la demande des clients."

Une filiale de Clayton Properties Group, basée à Denver, Precision Building Systems (PBS) a construit environ 20 000 maisons modulaires depuis sa fondation en 2017. Le président Jay Small affirme que le modèle permet des constructions plus précises. "Tout va ensemble un peu comme un puzzle, mais un puzzle facile", dit-il.

Cela accélère également considérablement la construction. "Une construction idéale aujourd'hui sur ce marché [Denver] est d'environ huit mois pour une construction sur site", explique Small. "Nous pouvons le faire en 60 jours."

L'opération PBS déménage de son usine de 200 000 pieds carrés dans le centre de Denver à une usine plus grande sur 53 acres à Brighton; l'inauguration des travaux est prévue pour le troisième trimestre 2023. "Pour le moment, nous ne pouvons construire que deux maisons par semaine", déclare Small. "Nous pourrons passer de la construction de deux maisons par semaine à quatre maisons par jour."

Les économies d'échelle qui en résultent feront baisser les coûts. "Votre coût unitaire sera moindre, et cela profitera directement au consommateur", déclare Small. "C'est le vrai crochet."

Lancé en juillet 2022, On2 Homes représente la première incursion dans le logement modulaire pour Oakwood Homes de Clayton. On2 vend des maisons construites par PBS à partir d'environ 350 000 $ dans le quartier de Green Valley Ranch, près de l'aéroport international de Denver. "Cette même maison construite en bâton coûterait probablement 450 000 $", dit Small, notant que les lots eux-mêmes coûtent environ 90 000 $.

La présidente d'On2, Kristen Nelson, décrit un rythme soutenu d'enquêtes et prévoit des opportunités à la fois dans le développement intercalaire et dans les communautés planifiées. On2 compte environ 20 contrats de logements sur les 96 sites début 2023.

"La demande est là pour l'accession à la propriété, mais les gens ne peuvent pas nécessairement se le permettre", dit Nelson. "Ce que nous essayons de faire, c'est de rendre le produit si accessible que les locataires puissent réellement mettre le pied dans la porte et commencer à constituer eux-mêmes des capitaux propres."

Cependant, il y a un obstacle de réputation à franchir. "Les gens entendent "modulaire" et ils pensent à une largeur simple ou double qui peut être transportée. Ce sont en fait les produits manufacturés", explique Nelson. "Nous sommes en fait tenus de suivre les mêmes stipulations et le même processus d'inspection qu'une maison construite en bâton, c'est donc ce qui nous différencie des produits manufacturés."

En fin de compte, cependant, c'est un jeu de nombres, et les nombres restent relativement petits. Lorsque sa nouvelle usine sera en ligne, PBS pourra fabriquer plus de 1 500 unités par an. Fading West pourrait atteindre un nombre similaire si une installation Front Range démarre en 2025, mais d'autres startups de l'État auront probablement besoin d'années pour atteindre ce niveau de production. "Vous n'allez pas résoudre le problème très rapidement à ce rythme", déclare Small.

Écrivain basé à Denver, Eric Peterson est l'auteur de Frommer's Colorado, Frommer's Montana & Wyoming, Frommer's Yellowstone & Grand Teton National Parks et de la série de guides Ramble, avec des récits de voyage à la première personne couvrant tout, des monuments atomiques du Nouveau-Mexique aux célébrités qui ont mal tourné à Hollywood. Peterson a également récemment écrit sur la randonnée à Yosemite, le ski de fond à Yellowstone et le ski alpin au Colorado pour des publications telles que Denver's Westword et The New York Daily News. Il peut être joint à [email protected]