Comment la nouvelle entreprise naviguera-t-elle dans les lois de zonage restrictives du Connecticut ?

Nov 30, 2023

FullStack Modular conçoit, fabrique et construit des immeubles de grande hauteur de taille moyenne et modulaires, y compris cet immeuble de 32 étages à Brooklyn. La société a récemment annoncé son intention de déplacer son siège social à Hamden, ce qui soulève des questions sur la façon dont elle naviguera dans les codes de zonage notoirement restrictifs du Connecticut.

Au cours d'une histoire de quelques années seulement, Fullstack Modular a développé un portefeuille de projets réussis et planifiés allant d'un immeuble d'appartements élégant de six unités pris en sandwich entre des maisons en rangée majestueuses, à un gratte-ciel de 32 étages avec des dizaines d'unités abordables dominant une arène de basket-ball et l'une des stations de métro les plus fréquentées du pays.

Cependant, dans le Connecticut, futur siège de la société, de tels projets sont au centre de l'une des batailles politiques les plus houleuses de l'État.

Fullstack, un développeur modulaire basé à Brooklyn's Navy Yard, a fait tourner de nombreuses têtes le mois dernier lorsqu'il a annoncé sa décision de décamper dans le Connecticut – un État avec une longue et bien établie histoire d'opposition au type de structures denses et multifamiliales sur lesquelles l'entreprise a construit sa marque.

Selon un atlas développé par Desegregate CT, un groupe de défense qui favorise un développement plus dense et plus abordable, seulement 2,2% des terrains résidentiels du Connecticut sont zonés pour autoriser les maisons de quatre unités ou plus.

En revanche, près des trois quarts des terrains résidentiels sont exclusivement zonés pour permettre l'habitation unifamiliale.

"Honnêtement, j'étais tellement curieux de savoir pourquoi ils ont choisi de déménager dans le Connecticut", a déclaré Pete Harrison, directeur de Desegregate CT, à propos des projets de Fullstack.

Le modèle commercial de Fullstack est construit autour de la conception et de la construction d'unités de construction préfabriquées - ou mods - dans l'usine de Brooklyn de 100 000 pieds carrés de l'entreprise. Ces unités sont vendues à des promoteurs, qui ont généralement pris l'initiative d'obtenir les permis nécessaires pour mener à bien le projet.

Lors de sa relocalisation dans le Connecticut, cependant, Fullstack vise à s'impliquer davantage en tant que développeur ou co-développeur sur des projets à proximité, selon Roger Krulak, fondateur et président de la société.

Krulak a déclaré à CT Insider dans une série de réponses écrites à des questions ce mois-ci que la réputation du Connecticut d'être hostile aux logements denses et abordables n'a pas été prise en compte dans la décision de l'entreprise de déménager. Il a ajouté qu'il n'était au courant d'aucun bâtiment existant de taille moyenne ou élevée dans l'État qui aurait été développé à l'aide d'une construction modulaire.

"J'espère que cela changera à court terme, car nous discutons avec plusieurs développeurs de la région de projets potentiels maintenant que nous sommes à proximité", a déclaré Krulak.

Cependant, les partisans de longue date de la réforme des codes de zonage de l'État affirment que dans de nombreuses villes du Connecticut, tout effort visant à remettre en question la pensée conventionnelle qui favorise les logements unifamiliaux dispersés risque de se heurter à une opposition enracinée.

"Tout comme beaucoup de promoteurs publics ou privés, ils vont se heurter à de nombreux arguments anti-logement – ​​ce n'est pas joli, c'est trop dense, c'est hors de propos", a déclaré Harrison. "Ce sera certainement un défi de convaincre les gouvernements locaux de penser à quelque chose de nouveau."

La décision de Fullstack d'investir jusqu'à 12 millions de dollars dans le développement de son nouveau siège social à Hamden - ainsi qu'une connexion au Gateway Terminal de New Haven - a été considérée comme un coup d'État pour les efforts de développement économique du gouverneur Ned Lamont, qui se sont concentrés sur l'arrivée de nouvelles entreprises et de nouveaux contribuables dans le Connecticut.

Lamont, un démocrate de Greenwich, a également cherché à dépenser jusqu'à 600 millions de dollars pour remédier à la pénurie de logements dans l'État, bien qu'il soit resté calme face à des propositions plus agressives qui obligeraient certaines villes – en particulier celles qui ont l'habitude d'exclure le logement abordable – à approuver un développement plus dense.

Lorsqu'on lui a demandé si les codes de zonage restrictifs de l'État étaient apparus lors des pourparlers de son administration pour attirer Fullstack dans le Connecticut, Lamont a répondu que non.

Le gouverneur a également ajouté qu'il s'attendait à ce que Fullstack joue un rôle actif dans le développement de logements pour la «main-d'œuvre» dans le Connecticut – qui, par définition, sont abordables pour les résidents gagnant entre 60 et 120% du revenu médian d'une région – qui est soutenu par 200 millions de dollars dans son projet de budget.

"Nous construisons plus de logements dans le Connecticut aujourd'hui qu'à n'importe quel moment de ce siècle, et ils veulent en faire partie", a déclaré Lamont, ajoutant qu'il prévoyait que ces projets se concentreraient sur les centres-villes existants.

"Ils le font plus rapidement, à moindre coût et c'est mieux scellé sur le plan environnemental et vous permet d'économiser beaucoup d'électricité et de chaleur", a ajouté le gouverneur.

La popularité croissante des bâtiments préfabriqués et modulaires aux États-Unis a été soutenue par les développeurs, qui y voient un moyen d'accélérer la construction et de réduire le risque de dépassement de coûts, selon Jin Ouk Choi, professeur adjoint de génie civil et environnemental à l'Université du Nevada, Las Vegas.

Pour la même raison, Choi a déclaré que certaines communautés ont adopté des développements modulaires car ils peuvent réduire le bruit, la poussière et d'autres perturbations associées à de plus grands projets de construction.

Dans le sud-ouest du Connecticut – qui abrite à la fois des villes en plein essor telles que Stamford ainsi que les banlieues chères et guindées de Greenwich, New Canaan et Darien – la décision de Fullstack n'a pas encore suscité de conversations sur les développements potentiels, selon Francis Pickering, directeur exécutif du Western Connecticut Council of Governments.

Pickering, qui a exprimé son opposition aux efforts visant à réduire le contrôle local sur le zonage, a déclaré que les dirigeants locaux de la région avaient eu des discussions plus générales sur l'utilisation des nouvelles technologies de construction, y compris le développement modulaire, et restaient ouverts à l'idée.

"Il s'agit moins de savoir si le bâtiment de trois à quatre cinq étages est construit en utilisant une construction modulaire… et plus si le bâtiment est approprié pour la région", a déclaré Pickering.

Krulak a déclaré que si les unités modulaires de Fullstack sont souvent commercialisées par les développeurs comme des locations abordables, la nouvelle usine de la société à Hamden aura l'échelle nécessaire pour développer des modèles qui répondent à une variété de projets de construction.

"Que ces mods soient utilisés pour un bâtiment de 50 unités ou plusieurs bâtiments de 3-4 unités, nous ne savons pas où ils trouvent leur domicile permanent", a déclaré Krulak.