Millénaire d'abord

Sep 07, 2023

Lawrence Talej était prêt à acheter sa première maison.

C'était fin 2019, et Talej, alors développeur de logiciels de 26 ans, avait économisé pour un acompte alors qu'il vivait avec ses parents dans une banlieue près de Richmond, en Virginie. Après avoir visité quelques maisons de la région, il a remporté une maison voisine pour 315 000 $ – juste au prix demandé. Mais avant qu'il ne puisse officiellement devenir propriétaire pour la première fois, une inspection a révélé que la maison avait besoin de 40 000 $ de réparations. Il a décidé de résilier le contrat. De meilleures affaires viendraient, pensait-il.

Talej souhaite maintenant avoir acheté la maison après tout. La flambée des prix des maisons pendant la pandémie de COVID-19 signifiait qu'au moment où il est revenu sur le marché au cours de l'été 2021, il était trop tard. Le prix médian d'une maison dans son code postal avait augmenté de plus de 100 000 $.

Pour les acheteurs d'une première maison comme Talej, les perspectives n'ont jamais été aussi sombres. Le double coup dur de la flambée des prix des maisons et de la flambée des taux d'intérêt a poussé l'accession à la propriété encore plus hors de portée, tandis qu'une décennie de sous-construction a laissé la dernière génération de propriétaires pleins d'espoir avec moins d'options et une concurrence plus féroce pour les inscriptions.

Cette combinaison malheureuse signifie que les premiers acheteurs attendent plus longtemps pour acheter une maison et gagnent moins souvent que jamais. Entre juin 2021 et juin 2022, le primo-accédant type avait 36 ​​ans, l'âge médian le plus élevé depuis que la National Association of Realtors a commencé à sonder les acheteurs en 1981. Et au cours de cette année, les primo-accédants ne représentaient que 26% de tous les achats de maisons, le pourcentage le plus bas jamais enregistré, selon le NAR.

Il est clair que la pandémie a exacerbé les inégalités sur le marché du logement, creusant un plus grand fossé entre ceux qui sont déjà propriétaires de leur maison et ceux qui recherchent encore cette opportunité. Et bien qu'il puisse y avoir un certain soulagement à court terme à l'horizon, les défenseurs du logement craignent que sans une sorte d'intervention à grande échelle, les obstacles à long terme pour les primo-accédants continueront de s'accumuler.

Pendant ce temps, les acheteurs potentiels sont coincés avec le sentiment qu'ils ont été entièrement exclus du marché. Talej, qui a maintenant 29 ans, a résumé la position de sa cohorte avec une sombre reconnaissance : "Nous sommes royalement foutus."

Le profil de l'acheteur typique d'une première maison a radicalement changé au cours des dernières décennies - et plus encore dans les années qui ont suivi l'effondrement du marché du logement en 2008. Les données NAR les plus récentes indiquent que le nouveau visage de l'accession à la propriété est plus âgé, plus riche, plus susceptible d'être célibataire et plus susceptible de quitter directement la maison de ses parents.

Le changement le plus frappant est peut-être l'âge des nouveaux acheteurs de maison. L'âge médian d'une personne qui achète sa première maison en 1981 était de 29 ans. Au cours des 30 années suivantes, ce chiffre a à peine augmenté, passant à seulement 30 ans en 2010. Mais au cours de la dernière décennie, l'âge médian a encore augmenté, atteignant un record de 36 ans l'année dernière. Et selon Jessica Lautz, économiste en chef adjointe et vice-présidente de la recherche pour le NAR, il y a des raisons de croire que les primo-accédants vieilliront dans un avenir prévisible. Les taux hypothécaires plus élevés épuisent les budgets, tandis que la pénurie de logements maintient les prix élevés, ce qui signifie que les nouveaux acheteurs doivent constituer un pécule plus important avant de se lancer sur le marché.

"Il est logique qu'ils aient à épargner plus longtemps, à moins qu'ils n'aient de l'aide familiale", a déclaré Lautz.

D'autres changements chez l'acheteur typique d'une première maison reflètent également les défis croissants d'épargner pour une mise de fonds. En 2020, le revenu médian des ménages pour les acheteurs d'une première maison a atteint 90 539 $ en dollars corrigés de l'inflation, le niveau le plus élevé depuis 2001 et bien au-dessus du revenu médian national pour tous les ménages de 71 186 $. Le revenu médian des acheteurs réguliers a également culminé à 117 753 $ cette année-là. Les revenus médians des premiers acheteurs et des acheteurs réguliers ont chuté en 2021, à 71 000 $ et 96 000 $. Mais Lautz m'a dit que la baisse ne signifiait pas nécessairement que davantage de maisons devenaient accessibles aux personnes à faible revenu - plutôt, les personnes qui ont fini par pouvoir faire leur premier achat achetaient sur des marchés qui étaient moins chers en premier lieu.

"Nous voyons plus d'acheteurs dans les petites villes, les banlieues extérieures, les zones rurales, et ce sont des zones globalement plus abordables où un acheteur peut acheter avec un revenu inférieur", a déclaré Lautz.

De plus en plus de nouveaux acheteurs retardent également les étapes de la vie traditionnelles comme se marier ou quitter la maison de leurs parents. Les couples non mariés représentaient 18 % des primo-accédants entre juin 2021 et juin 2022, la part la plus élevée enregistrée par le NAR, contre 4 % en 1985 et 12 % en 2010. achetés, le pourcentage le plus élevé enregistré et en hausse par rapport aux 15 % de 1989.

La composition raciale des accédants à la propriété a également établi des records en 2022, mais le manque de progrès dans l'accession à la propriété des Noirs était peut-être le plus choquant. L'année dernière, seulement 3% des acheteurs d'une première maison étaient noirs, le pourcentage le plus bas depuis que le NAR a commencé à suivre les données en 2003, alors qu'environ 6% de la cohorte étaient noirs. Le pourcentage d'acheteurs d'une première maison qui étaient blancs a atteint un sommet en deux décennies de 88% l'année dernière, contre 83% en 2003.

Cet écart reflète l'écart étonnant entre les taux de propriété des Blancs et des Noirs, qui est maintenant plus important qu'il ne l'était en 1960. L'année dernière, 43,5 % des ménages noirs étaient propriétaires de leur maison, contre 74,6 % des ménages blancs, selon le US Census Bureau. Cet écart - 31 points de pourcentage - est supérieur de 2 points à ce qu'il était il y a plus de six décennies.

Les experts du marché du logement disent que les raisons de ces changements se résument à une chose majeure : l'abordabilité. Les sauts d'âge et de revenu, et même les disparités raciales, reflètent les barrières à l'entrée brutalement élevées pour le marché du logement d'aujourd'hui. L'acompte typique pour une maison a plus que doublé pendant la pandémie, atteignant un sommet de 66 000 $ en mai 2022, selon Redfin.

« Le marché du logement est vraiment devenu un marché de « nantis » et de « démunis », et les acheteurs d'une première maison sont ceux qui perdent dans cet environnement », m'a dit Lautz. "Ils n'ont pas de valeur nette en matière de logement et ils n'ont pas la capacité d'entrer rapidement sur le marché du logement sans cela."

Attendre plus longtemps pour acheter votre première maison n'est peut-être pas entièrement une mauvaise chose. Les personnes âgées ont tendance à être plus stables financièrement et ont une idée plus claire de ce qu'elles veulent à long terme, m'a dit Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com. Mais pour le meilleur ou pour le pire, l'accession à la propriété reste la forme la plus populaire de création de richesse pour la plupart des ménages américains. Un achat de maison retardé peut signifier passer à côté d'années qui auraient pu être consacrées à amasser des capitaux propres. "La capacité de construire cette richesse immobilière au cours d'une vie diminue vraiment", m'a dit Lautz.

Avec de plus en plus de personnes retardant l'achat de leur première maison, l'écart de richesse entre les propriétaires d'une maison et ceux qui ne sont pas propriétaires ne fera que croître. Au cours de la dernière décennie, le propriétaire moyen a accumulé 210 000 $ en capitaux propres, selon le NAR.

Ces tendances ne font qu'aggraver les mauvaises nouvelles économiques pour la génération Y, qui constituent la majorité des premiers acheteurs d'aujourd'hui. De nombreux membres de la génération ont subi une série de revers, notamment la Grande Récession et la pandémie dans leur vie d'adulte, et ils ont accumulé plus de dettes d'études et moins de richesse que les générations précédentes. Aujourd'hui, le marché du logement ne leur rend plus service. Au cours de la décennie qui a suivi le krach immobilier, les constructeurs ont commencé à construire environ 21 000 maisons unifamiliales pour 1 million d'habitants chaque année, soit à peine la moitié de ce qu'ils construisaient au cours de chacune des trois décennies précédentes. La sous-construction, combinée à la taille même de la génération du millénaire, a créé une crise extrême du logement, car de nombreux membres de la cohorte ont atteint leurs premières années d'achat d'une maison. Cela laisse la génération Y et les générations suivantes dans une position précaire.

"Ils ont peur de ne jamais pouvoir s'offrir une maison. Ils ont peur qu'il n'y ait pas de maison pour eux au moment où ils y arrivent", a déclaré Wendy Gilch, fondatrice de Selling Later Search et animatrice du podcast "The Real Estate Replay", dans lequel elle partage des récits édifiants d'acheteurs et de vendeurs. "Ils se sentent juste abandonnés."

Il y a un léger soulagement à l'horizon pour les acheteurs d'une première maison. La récente escalade des taux hypothécaires rend les paiements immobiliers plus chers, mais cela signifie également que les guerres d'enchères qui ont défini le boom immobilier de l'ère pandémique sont désormais beaucoup moins courantes. Les acheteurs qui peuvent supporter des coûts d'emprunt plus élevés découvrent qu'ils n'ont peut-être plus besoin de faire des offres scandaleuses et de renoncer aux inspections pour avoir une chance de décrocher une maison.

De nombreux experts du logement ont également prédit que la demande de refroidissement pourrait entraîner une baisse des prix des maisons cette année, ce qui pourrait apaiser les préoccupations des acheteurs en matière d'abordabilité. Mais les maisons disponibles, en particulier les maisons de départ à bas prix sur lesquelles comptent tant d'acheteurs pour la première fois, restent rares. Les constructeurs de maisons, qui accéléraient la construction lorsque la demande était forte au cours des deux premières années de la pandémie, reculent maintenant face aux craintes de récession, ce qui ne fera qu'aggraver la pénurie.

Les décideurs prennent note des sombres perspectives pour les primo-accédants. En 2021, les démocrates de la Chambre ont présenté deux projets de loi visant à uniformiser les règles du jeu : la First-Time Homebuyer Act, qui offrirait un crédit d'impôt égal à 10 % du prix d'achat d'une maison jusqu'à 15 000 $, et la Downpayment Toward Equity Act, qui accorderait des subventions pouvant atteindre 25 000 $ aux premiers acheteurs. Ce dernier a atteint la chambre plénière, mais les deux font face à une ascension difficile dans une maison contrôlée par les républicains.

Des organisations à but non lucratif à travers le pays travaillent avec des acheteurs potentiels pour fournir une aide à l'acompte et une éducation financière, mais leur travail ne peut aller aussi loin sans une refonte massive des politiques pour aider les primo-accédants.

"Sans de telles ressources fédérales, ce sera toujours un jeu de rattrapage et nous prendrons toujours du retard", a déclaré Sunshine Mathon, PDG de Piedmont Housing Alliance, l'une de ces organisations à but non lucratif, à Charlottesville, en Virginie.

En fin de compte, cependant, les difficultés des primo-accédants reflètent une déconnexion fondamentale du marché immobilier américain. Le logement est un besoin universel, mais les propriétaires s'attendent également à ce que leurs investissements augmentent en valeur. La perspective de logements bon marché et abondants représente une menace directe pour cette richesse.

"Si nous nous appuyons uniquement sur les marchés illimités autour des coûts de propriété, franchement, ce sera hors de portée pour les jeunes et pour de nombreuses communautés de couleur à perpétuité", a déclaré Mathon.

J'ai parlé pour la première fois avec Talej, l'acheteur potentiel de la région de Richmond, en décembre. Trois ans s'étaient écoulés depuis qu'il avait abandonné la maison de 315 000 $ de sa région – un vol selon les normes d'aujourd'hui, même si elle nécessitait des dizaines de milliers de dollars de réparations. Il ne pouvait s'empêcher de penser qu'une telle opportunité ne se représenterait plus.

"La dynamique est rompue dans un avenir prévisible", m'a-t-il dit. "Je ne le vois pas revenir de si tôt."

Environ un mois plus tard, nous avons reparlé et il a eu une mise à jour : il venait de signer un contrat pour une maison de trois chambres pour 385 000 $. C'était plus cher que la maison qu'il avait presque achetée en 2019, et il fallait encore 10 000 $ de travaux. Mais c'était dans un quartier avec un bon district scolaire, à environ cinq minutes de chez ses parents.

Pour Talej, l'achat en cours est une conclusion douce-amère à son parcours d'achat d'une maison. Bien qu'il ait finalement remporté une maison, il a déclaré qu'il ne se sentait pas plus optimiste quant à l'état du marché du logement qu'il ne l'était il y a un mois. Il attribue son succès principalement à la chance : le vendeur devait conclure une affaire rapidement et était prêt à réduire le prix initial demandé de 419 000 $, à une période de l'année où les ventes sont généralement plus lentes. Enlevez ces circonstances, et Talej ne sait pas où il se serait retrouvé.

"J'ai un sentiment de naufrage", a-t-il dit, "que si je n'avais pas bougé sur celui-ci, ce serait plus du même non-sens."

James Rodriguez est journaliste principal pour Insider.

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