Le logement modulaire offre une solution à une longue baisse de la productivité de la construction résidentielle : L'indicateur de Planet Money : NPR

Dec 07, 2023

SYLVIE DOUGLIS, BYLINE : NPR.

(EXTRACTION SONORE DE "WAKING UP TO THE FIRE" DE DROP ELECTRIC)

ADRIEN MA, HÔTE :

Rome ne s'est peut-être pas construite en un jour, mais la maison de Kim Girolamo l'a été.

KIM GIROLAMO : Eh bien, j'ai vu la maison tomber. Il est donc venu en quatre pièces différentes - deux boîtes pour le bas, deux pour le haut. Et il ne leur a fallu que quelques heures pour l'assembler.

MA : Sauvage, n'est-ce pas ? Je veux dire, un logement comme celui de Kim pourrait changer la façon dont nous construisons en Amérique. Et Alana Semuels, correspondante économique principale au magazine Time, est de retour avec nous pour en parler. Quoi de neuf, Alana ?

ALANA SEMUELS : Salut, Adrien. J'ai rendu visite à Kim à Wappingers Falls, NY, où sa maison se trouve au bout d'un cul-de-sac.

(BIP SONORE DU SYSTÈME DE SÉCURITÉ BIP)

VOIX GÉNÉRÉE PAR ORDINATEUR : Porte d'entrée ouverte.

MA : Vous êtes entré par effraction dans la maison de Kim ? Que se passe-t-il ici?

SEMUELS : Il est doté d'une sécurité de pointe, Adrian.

MA : Apparemment.

SEMUELS : Elle a donc été construite en pièces détachées dans une usine, puis elle a été assemblée sur son terrain, ce qui en fait une maison modulaire - également connue sous le nom de maison préfabriquée.

MA : Comme du préfabriqué.

SEMUELS : Préfabriqué, exactement.

MA : Ah d'accord. Donc, je ne pense pas avoir jamais été dans l'un d'entre eux. Comme, comment est-ce là-dedans?

SEMUELS : En fait, elle ressemble beaucoup à toutes les autres maisons unifamiliales de sa rue. Il y a un revêtement en vinyle. C'est deux histoires. Il y a quelques grandes fenêtres. Il y a un porche.

GIROLAMO : Oh, le porche est mon meilleur ami. J'ai deux fauteuils à bascule là-haut, et c'est juste agréable de pouvoir se balancer là-bas et lire un livre et tout.

SEMUELS : Mais ce qui est différent dans la maison de Kim, c'est la rapidité avec laquelle elle a été construite.

MA : C'est L'INDICATEUR DE PLANET MONEY. Je suis Adrien Ma.

SEMUELS : Et je suis Alana Semuels. Il faut presque deux fois plus de temps pour construire une maison aujourd'hui qu'il y a quelques décennies, et cette lenteur fait partie de ce qui cause une crise du logement abordable en Amérique.

MA : Aujourd'hui, dans l'émission, nous examinons pourquoi l'industrie de la construction a eu du mal à améliorer sa productivité et comment certains constructeurs pensent qu'une résurgence des maisons préfabriquées pourrait bien être la solution pour résoudre le problème.

(EXTRACTION SONORE DE MUSIQUE)

MA : Presque toutes les industries auxquelles vous pouvez penser sont devenues plus efficaces au fil du temps grâce à la technologie. Les usines, où les gens cousaient des vêtements à la main, utilisent maintenant des machines. Dans les fermes, les agriculteurs utilisaient des charrues tirées par des chevaux, et maintenant ils utilisent de gros tracteurs. La façon dont les maisons unifamiliales sont construites, en revanche, n'a pas beaucoup changé au cours du siècle dernier.

MARGARET WHELAN : Lorsque j'ai commencé ma carrière au début des années 90, les constructeurs indiquaient les délais de livraison aux consommateurs en jours : 30 jours, 40 jours, 50 jours. Et puis c'est passé en semaines, et maintenant c'est en mois.

SEMUELS : Margaret Whelan est une banquière d'affaires qui travaille dans le secteur du logement depuis des décennies. Elle est vraiment frustrée par la lenteur.

WHELAN : Il n'y a vraiment pas beaucoup d'industries qui ont reculé. Et on rigole, mais c'est terrible car le consommateur est souvent en attente. Ils attendent souvent pour bloquer un taux hypothécaire. Ils attendent - ils ont une dynamique familiale qui change et ils ont besoin de ces maisons.

MA : Si vous combinez toutes les industries américaines, la productivité a triplé au cours des dernières décennies, ce qui signifie qu'en 2019, les travailleurs fabriquaient trois fois plus de choses par heure qu'en 1949. Maintenant, en revanche, la productivité dans l'ensemble de la construction - vous savez, tout, des espaces commerciaux aux maisons unifamiliales - cette productivité reste stable.

SEMUELS : Et non seulement cela signifie qu'il faut beaucoup de temps pour construire des logements, cela signifie également que le coût du logement n'a pas baissé comme, disons, le coût d'un pull qui est maintenant fabriqué dans une usine. L'une des raisons en est que chaque maison construite sur place est un peu différente.

WHELAN : Le PDG de l'un des grands constructeurs publics m'a dit il y a quelques années qu'ils ne construisaient jamais toutes les maisons exactement de la même manière, et qu'ils construisaient rarement une maison sur plan. Et je riais. Je pensais, imaginez s'il était le PDG de Boeing, vous savez ? Nous serions vraiment en difficulté.

MA : Mais construire une maison est différent de fabriquer quelque chose dans une usine. Par exemple, je ne peux pas vraiment imaginer construire un avion Boeing à l'air libre sur une piste où il décollera. Les chantiers sont inégaux, ils sont ouverts aux éléments et il y a beaucoup de gens qui entrent et sortent, ce qui peut entraîner des erreurs. Et Margaret dit, imaginez un plombier essayant d'installer des tuyaux, et le cadre d'une maison n'est pas précis.

WHELAN: Le mécanicien pourrait le comprendre, mais l'électricien qui vient derrière lui doit contourner ce type, et ça continue encore et encore.

SEMUELS: Et cela fait partie de ce qui ajoute aux retards. Rappelez-vous, Adrian - la plupart des entreprises de construction de maisons ne construisent pas de maisons. Ils développent des terrains et trouvent des acheteurs de maisons, puis ils sous-traitent les travaux de construction, de plomberie et d'électricité à de nombreux sous-traitants différents. L'idée derrière les maisons préfabriquées est de maîtriser certaines de ces variables, comme la météo, et de faire en sorte que les mêmes travailleurs répètent la même tâche encore et encore pour construire des parties d'une maison.

MA : Je veux dire, ça sonne bien sur le papier, mais ce n'est toujours pas la façon dominante dont nous construisons des maisons, même si c'était possible il y a des décennies, n'est-ce pas ? Je veux dire, au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, les fabricants ont construit des milliers de maisons dans des endroits comme Levittown pour les vétérans de retour.

SEMUELS : C'est vrai. Ces maisons préfabriquées ont été construites pour répondre à une importante pénurie de logements. Et une fois que cette pénurie s'est atténuée, les gens voulaient un peu plus de variété dans l'apparence de leurs maisons. Mais, Adrian, il est important de faire la distinction entre les maisons préfabriquées et les maisons modulaires, comme celles dans lesquelles vit Kim. Les maisons préfabriquées sont entièrement fabriquées en usine - pensez à une roulotte, par exemple. Avec les maisons modulaires, certaines parties de la maison sont fabriquées en usine, mais elles sont ensuite assemblées sur place.

MA : Ces dernières années, il y a eu des démarrages de maisons préfabriquées, n'est-ce pas ? Et certaines de ces maisons préfabriquées ont l'air vraiment haut de gamme, comme quelque chose que vous verriez dans un magazine de design, même si beaucoup d'entre elles ont fait faillite.

SEMUELS : Oui, ils ne pouvaient pas réaliser d'économies d'échelle. En d'autres termes, ils offraient des maisons personnalisées à une très petite clientèle. Ce qui est différent maintenant, c'est que certains des grands constructeurs envisagent des maisons préfabriquées alors qu'ils essaient de s'assurer contre le manque de travailleurs. Margaret a une théorie sur la raison pour laquelle il leur a fallu si longtemps pour examiner cela.

WHELAN : Alors j'ai trouvé cette phrase très drôle, PMS - que l'industrie est pâle, masculine et périmée. En tant que conférencier professionnel lors de nombreux événements, je suis souvent debout sur une scène en train de regarder des milliers de gars entièrement blancs et je me demande pourquoi rien ne change, n'est-ce pas ? Et c'est pourquoi rien ne change. Et c'est la diversité de la pensée. Pour moi, je pense que la diversité générationnelle est absolument essentielle - faire participer les jeunes.

SEMUELS : Maintenant que les grands constructeurs de maisons commencent à expérimenter le modulaire, ils essaient les choses un peu différemment, cependant. Ils ne construisent pas des pièces individuelles, comme la cuisine ou les salles de bains, dans une usine. Au lieu de cela, ils se concentrent sur des pièces, comme des panneaux muraux ou des planchers ou des fermes de toit. PulteGroup, le troisième plus grand constructeur de maisons aux États-Unis, en fait beaucoup. Le PDG de l'entreprise m'a en fait dit qu'il espère approvisionner 70% des maisons de son entreprise à partir d'usines au cours de la prochaine décennie.

MA : Il est facile d'imaginer que cela, par exemple, pourrait ne pas frotter les groupes de métiers de la construction dans le bon sens. Comme, vous prenez essentiellement certains de leurs travaux de construction dans des endroits comme New York et les déplacez vers des usines ailleurs, où la main-d'œuvre est moins chère.

SEMUELS: Oui, et je dirais que c'est l'un des plus gros problèmes de l'industrie modulaire en ce moment, et il y a eu un lobbying et une opposition assez intenses. La législature de New York a adopté un projet de loi plus tôt cette année qui stipule que la construction modulaire destinée à New York doit être construite sous la supervision d'un ouvrier agréé par la ville de New York, quel que soit l'emplacement de l'usine.

MA : Mais des entreprises comme PulteGroup essaient de contourner cela en ne construisant que des morceaux de murs, de toits et de sols dans les usines. Et puis, ils ont des compagnons agréés localement pour installer la plomberie et l'électricité sur place. Margaret dit que d'autres constructeurs regardent ce que fait PulteGroup et voient à quelle vitesse ces maisons montent.

SEMUELS : Des études du groupe McKinsey ont estimé que le modulaire pouvait accélérer le temps de production de 20 à 50 %.

WHELAN : Le cadrage est parfait. Ils construisent chaque maison deux fois. La première fois, c'est sur un ordinateur en 3D. Ils rationalisent les plans. Ils réduisent les déchets. Ils réduisent le risque d'erreur. Et puis ils se rendent sur le chantier et ils le construisent en quelques jours plutôt qu'en quelques semaines.

MA : Et c'est pourquoi il n'y a pas que les entreprises privées qui s'intéressent davantage à l'habitat modulaire. Les organismes à but non lucratif de logement abordable l'expérimentent également.

SEMUELS : C'est vrai. Kim, du haut de l'émission - La maison de Kim a en fait été construite par Habitat for Humanity du comté de Dutchess. Le groupe était tellement frustré par la lenteur de la construction pendant la pandémie qu'il s'est penché sur le modulaire, et il a constaté que cela pouvait économiser du temps et de l'argent.

MA : D'autres groupes d'Habitat pour l'humanité dans des endroits comme New York et Buffalo cherchent également à construire davantage avec le modulaire. Bien sûr, ils sont préoccupés par ce projet de loi sur le bureau du gouverneur de New York, et ils disent que cela pourrait rendre le processus beaucoup plus coûteux.

SEMUELS : Oh, rien n'est plus cher ces temps-ci, Adrian.

MA : Dans cette économie, qui a entendu parler d'une telle chose ?

(EXTRACTION SONORE DE MUSIQUE)

MA : Ce spectacle a été produit par Viet Le et Brittany Cronin et conçu par Maggie Luthar. Il a été vérifié par Dylan Sloan et Sierra Juarez. Kate Concannon édite l'émission et THE INDICATOR est une production de NPR.

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