Les stations balnéaires de l'Ouest risquent d'être "aimées à mort"

Jan 13, 2024

"Les stations balnéaires de l'Ouest risquent d'être" aimées à mort "" a été initialement publié le 23 mai 2023 dans High Country News.

Par Nick Bowlin, High Country News

Les beaux endroits ont tendance à devenir des destinations populaires pour les touristes et les amateurs de plein air. Les visiteurs en parlent à leurs amis et publient des photos sur les réseaux sociaux, et les entreprises qui desservent ces visiteurs – bars et restaurants, hôtels, magasins d'équipement – ​​prolifèrent. Bientôt, les personnes disposant de moyens financiers commencent à emménager, ce qui fait grimper les prix des logements et réduit le stock disponible. Incapables de gérer l'afflux de population, les infrastructures commencent à s'effondrer, tandis que le gouvernement local se retrouve incapable de payer les réparations nécessaires.

Que ce soit dans les canyons de roches rouges de l'Utah ou dans le haut pays des Rocheuses, il s'agit d'un cycle familier pour les communautés proches des zones naturelles souhaitables de l'ouest des États-Unis. Ces dernières années, le mouvement inspiré par la pandémie de travailleurs à distance aisés a exacerbé cette tendance. Un nouveau rapport de Headwaters Economics, un organisme de recherche à but non lucratif basé dans le Montana, appelle ce modèle le "piège d'agrément", c'est-à-dire "le paradoxe d'un endroit avec des attractions naturelles qui en font un endroit où il fait bon vivre mais qui le menacent également d'être" aimé à mort "."

À l'aide de données locales et d'études de cas spécifiques, le rapport décompose le piège de l'agrément en quelques catégories urgentes, notamment le logement, les infrastructures et les catastrophes naturelles. Il aborde également les politiques qui ont réussi à résoudre ces problèmes dans certaines des destinations les plus convoitées de l'Occident.

"Ce que nous voulions déballer ici, c'est pourquoi ces endroits sont uniques, et pourquoi ils ont des défis uniques, et pourquoi ils ont besoin de solutions vraiment adaptées", a déclaré Megan Lawson, l'un des auteurs de l'étude.

"Ce que nous voulions expliquer ici, c'est pourquoi ces lieux sont uniques, pourquoi ils présentent des défis uniques et pourquoi ils ont besoin de solutions vraiment adaptées."

La disponibilité et l'abordabilité des logements sont peut-être les problèmes les plus urgents auxquels sont confrontées les villes dépendantes du tourisme et des loisirs, parfois appelées communautés porte d'entrée. À mesure qu'une zone devient populaire, les prix des logements ont tendance à augmenter et la demande dépasse rapidement l'offre. Les propriétaires de maisons de vacances et les investisseurs dans des locations à court terme comme Airbnb et VRBO aggravent ce problème. À Sedona, en Arizona, par exemple, les locations à court terme représentent 17 % de tous les logements.

Ces forces sont particulièrement nocives pour les locataires à faible revenu et les employés saisonniers - les habitants qui construisent les maisons, guident les voyages fluviaux, servent les boissons et gèrent les télésièges. Ce sont des gens qui survivent avec un salaire horaire, contrairement aux nouveaux arrivants plus riches qui emménagent et font grimper les prix des logements. Une étude distincte de Headwaters sur une destination de ski du Colorado a montré que les communautés de commodités attirent des personnes dont les revenus proviennent d'investissements. Pendant ce temps, les salaires locaux stagnent et les travailleurs à faible revenu sont contraints de vivre dans des conditions inférieures aux normes ou de quitter complètement leur domicile. Le nouveau rapport note qu'« une augmentation de 100 $ du loyer médian était associée à une augmentation de 9 % de l'itinérance ».

Selon l'étude, les communautés d'aménités "éprouvent des problèmes d'aménagement et de développement associés à des zones plus urbanisées". Mais les destinations touristiques rurales sont également confrontées à des défis distincts - en particulier, un manque aigu de terrains constructibles, car ces villes ont tendance à être entourées de terrains publics, et une offre de main-d'œuvre locale limitée, en raison de la pénurie de logements. De nombreux ouvriers du bâtiment qui construisent des maisons dans la ville de ski emblématique de Telluride, par exemple, vivent à Montrose, un trajet quotidien de trois heures.

Dans toute la région, les villes tentent diverses solutions à ces problèmes persistants. Durango, Colorado, par exemple, a institué des plafonds sur les locations à court terme, tandis que des stations de ski comme Truckee, en Californie, ont des programmes qui paient les propriétaires pour louer aux travailleurs locaux. L'étude décrit également un projet de logement à Norwood, dans le Colorado, où des maisons modulaires à revenu restreint sont réservées aux employés du district scolaire. Alors que le prix d'inscription médian des maisons dans le comté dépassait 2 millions de dollars en 2022, le projet a pu maintenir les coûts de logement entre 225 000 $ et 426 400 $.

Certaines communautés ont tenté de ralentir la croissance, par exemple en limitant le nombre de permis de construire disponibles ou de branchements d'eau. Le rapport Headwaters déconseille cela, notant que de telles stratégies ont tendance à se retourner contre eux, faisant grimper les coûts pour ceux qui peuvent le moins se le permettre. Au lieu de cela, les chercheurs recommandent des politiques qui augmentent la densité et donnent la priorité au logement abordable.

Au-delà du logement, les villes prises dans le piège de l'agrément font face à des services publics et des infrastructures largement surchargés. Des projets comme l'expansion de la capacité de traitement des eaux usées ou la réparation des routes sont souvent payés par les taxes sur les résidents permanents, même si ce sont les visiteurs qui usent principalement l'infrastructure. Les chercheurs pointent vers Bozeman, Montana, une région en plein essor qui accueille chaque année des millions de visiteurs qui passent la nuit. Une taxe de vente de 3% sur les biens non essentiels là-bas, y compris l'hébergement, rapporterait 30 millions de dollars de revenus chaque année et répercuterait une partie des coûts sur les touristes, réduisant ainsi le fossé entre les besoins de financement et la charge fiscale (Bozeman ne peut actuellement pas le faire en vertu de la loi du Montana). Grand County, Utah - la maison de Moab - utilise déjà les taxes d'hébergement pour compenser les impacts du tourisme.

Des projets comme l'expansion de la capacité de traitement des eaux usées ou la réparation des routes sont souvent payés par les taxes sur les résidents permanents, même si ce sont les visiteurs qui usent principalement l'infrastructure.

La dépendance excessive à l'égard d'une seule industrie est un élément clé du « piège de l'agrément ». Lorsqu'une région dépend des visiteurs, les catastrophes naturelles telles que les inondations et les incendies de forêt, exacerbées par le changement climatique, peuvent paralyser l'économie locale. Après la fermeture du parc national par les inondations de la rivière Yellowstone l'été dernier, Gardiner, dans le Montana, a vu ses recettes fiscales provenant des hôtels et de l'hébergement chuter de 92 %. L'étude recommande que les dirigeants locaux planifient le pire en augmentant le stockage de l'eau, en évitant de nouvelles constructions dans les zones à haut risque d'incendie et en développant la capacité locale d'intervention d'urgence. Il exhorte également les communautés à diversifier les sources de revenus locales, ce qui est beaucoup plus facile à dire qu'à faire. "C'est comme entrer dans une ville pétrolière et gazière pendant un boom et dire:" Arrêtez d'être si dépendant du pétrole "", a déclaré Lawson. Pourtant, elle a désigné Moab et Bend, dans l'Oregon, comme des endroits qui "essayent de profiter d'une partie de l'aubaine provenant de l'industrie en plein essor" et de l'investir dans des incubateurs de petites entreprises ou des programmes de prêt pour l'immobilier et l'équipement.

Le tourisme et les loisirs apportent des emplois et des revenus indispensables aux collectivités rurales de l'Ouest. Mais les problèmes qui accompagnent ce type d'économie ne peuvent être ignorés. Sans politiques ciblées pour faire face à ces impacts, les pièges de la trappe d'agrément sont susceptibles d'avoir un impact écrasant sur les résidents locaux et la main-d'œuvre horaire précaire. "Nous n'allons pas résoudre le problème du logement" dans ces zones, a déclaré Lawson, "si nous ne parlons pas également de politique budgétaire, si nous ne parlons pas également des catastrophes naturelles et de la vulnérabilité unique à laquelle ces endroits sont confrontés".

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