Aller au-delà de la maison individuelle à Vancouver, en Colombie-Britannique

Jan 04, 2024

Plusieurs options de Plex avec et sans cours latérales. Source : Lanefab.

Plusieurs options de Plex avec et sans cours latérales. Source : Lanefab.

Alors que les habitants de Cascadia s'effondrent sous la flambée des prix et des loyers des maisons, les dirigeants se démènent pour légaliser, ou tentent de légaliser, davantage d'options de "logements intermédiaires" au milieu de leur stock dominé par les maisons individuelles. Alors que des options comme les maisons sur ruelle et les chalets dans la cour, les duplex et les triplex peuvent faire le travail dans certains endroits, les grandes villes auront besoin de solutions plus grandes et rapides.

Vancouver, en Colombie-Britannique, a peut-être une réputation surestimée pour le développement axé sur le transport en commun, compte tenu de sa simple poignée de grands quartiers. La ville a été la première à légaliser les maisons sur ruelle en 2009, considérées alors comme un moyen progressif d'ajouter des logements plus compacts et respectueux de l'environnement "sans encourir la colère de… groupes de propriétaires fortunés", dont certains ont exprimé leur choc qu'une personne puisse regarder depuis un modeste balcon de maison sur ruelle dans le jardin de la maison principale. Environ 4 500 maisons sur ruelle y ont été construites depuis, et 4 000 autres sont prévues d'ici 2028. Elles sont populaires et, en 2018, 45 % des maisons nouvellement construites comprenaient une maison sur ruelle, et beaucoup d'entre elles incorporaient également des suites attenantes à la belle-mère.

Quatorze ans plus tard, le personnel de planification de Vancouver a maintenant proposé de légaliser les quatre et sixplex à travers la ville, y compris dans les zones actuellement réservées aux maisons individuelles. La nouvelle proposition permettrait une modeste augmentation de 16 % de la taille des bâtiments dans les zones à faible densité de la ville. Cela permettrait également plus d'unités : quatre ou six maisons seraient autorisées, selon la taille du terrain. À l'heure actuelle, seules trois unités sont autorisées dans la plupart des zones de maisons individuelles (la maison principale, plus une suite parentale attenante et une maison sur ruelle).

L'augmentation proposée de 16 % de la densité de logements n'est pas suffisante pour rattraper des décennies d'inaction. Les prix des maisons individuelles dans le quartier autrefois abordable de East Vancouver ont augmenté de 100 % au cours des dix dernières années seulement. Pourtant, rien d'autre que ces maisons n'est autorisé sur 81% des terrains résidentiels de Vancouver, excluant ainsi toute personne qui ne peut pas se permettre le prix élevé d'une maison individuelle et gelant même une ville relativement dense comme Vancouver dans un État à prédominance suburbaine.

Les résultats ne sont pas surprenants : la population de Vancouver a augmenté plus lentement que celle de ses banlieues environnantes, les prix des maisons individuelles atteignant 3,3 millions de dollars dans l'ouest de la ville, bien hors de portée pour la plupart des familles.

Si nous faisions face à un défi de logement moins intimidant, alors cette augmentation de 16 % de la densité autorisée pourrait avoir du sens. Mais nos problèmes sont plus grands que cela, et nos solutions devront l'être aussi. Il est temps de mettre fin au zonage des maisons individuelles et de donner aux Vancouvérois plus de façons d'habiter la ville.

Rendu d'un design Plex. Source : Lanefab.

Quatorze ans après la légalisation des maisons sur ruelle, les résultats sont là et les prix sont en hausse. Quoi que nous fassions ensuite, ne commettons pas la même erreur d'en faire trop peu, trop tard. Dans l'esprit d'en faire assez et assez vite, nous nous sommes fixé les objectifs suivants, cherchant à combler le fossé entre les tours de la ville et ses quartiers dominés par les maisons individuelles :

À quoi ressemblerait une nouvelle forme de logement qui ferait toutes ces choses ? Nous vous proposons : « le Plex », un immeuble modulable et reproductible de six, huit ou dix logements.

Le Plex est un endroit où les gens peuvent élever des familles, rencontrer des amis et vivre leur vie dans des rues tranquilles des quartiers qu'ils aiment. Ils combinent les grandes unités et l'espace de cour que les gens associent aux maisons individuelles, avec la facilité d'accès à pied et l'abordabilité des appartements.

Incluez une terrasse commune sur le toit et des panneaux solaires, ainsi que des balcons avant et arrière pour animer le paysage de rue et permettre aux voisins de se mêler. Assurez une accessibilité complète pour les résidents de toutes capacités, concevez selon les normes de maisons passives écoénergétiques et préservez ou même ajoutez la canopée des arbres et les espaces verts. C'est trop beau pour être vrai?

Ce n'est pas. Sur un terrain typique de 50'x122' du côté ouest, cela pourrait ressembler à ceci :

Un Plex sur un terrain de 50' de large, typique du côté ouest de Vancouver. Source : Lanefab.

Cela fonctionne également sur un terrain de 33 pieds de large du côté est. Vous pouvez ajouter un deuxième terrain et supprimer la cour latérale entre les deux, et les options se multiplient :

Imaginer des 8-plex sur des lots plus étroits de 33 pieds de large à East Vancouver. Source : Lanefab.

Ce genre de petit immeuble d'appartements vaut la peine d'être considéré dans chaque ville paralysée par des règles de zonage désuètes, des règles qui interdisent tout type de maison sauf le plus cher : une maison individuelle sur son propre terrain. Le Plex pourrait apporter une abordabilité, une marche et une abondance de logements accrues à toutes sortes de quartiers.

Prévoyez un ratio d'espace au sol d'environ 2,0, de sorte que quatre grandes chambres à trois chambres ou huit à une ou deux chambres puissent être construites sur un terrain de maison individuelle standard.

Le premier et le plus important objectif est de le rendre dense.

Le Plex nécessiterait de s'écarter de nombreux éléments du calendrier de zonage unifamilial existant de Vancouver, le plus important étant le «ratio de surface de plancher» (FSR), ou le rapport entre la surface de plancher intérieure d'un bâtiment et sa superficie totale.2Le terme américain est le ratio de surface de plancher (FAR). Actuellement, le FSR maximal autorisé par la ville pour un duplex est de 0,70. Pour une maison individuelle, il est de 0,86 (dans certains cas de rétention de caractère, la ville accorde un autre 0,10.) Augmenter le FSR autorisé à environ 2,0 signifierait qu'un Plex pourrait offrir quatre grandes unités de trois chambres ou huit unités d'une chambre, sur un terrain de maison individuelle standard. Cela fait beaucoup de nouveaux logements.

En revanche, la proposition actuellement en cours d'élaboration par la ville de Vancouver n'autoriserait que 1,0 FSR : à peine plus que le statu quo, avec jusqu'à 1,2 FSR pour une construction éconergétique.

En ce qui concerne les limites de hauteur, la ville devrait également augmenter son maximum de 9,5 mètres et 3 étages pour permettre un Plex de quatre étages. Et l'ajustement des retraits minimaux (distances des limites de propriété), en particulier l'exigence actuelle d'un retrait avant d'au moins 20 % de la profondeur du lot, favoriserait une plus grande créativité dans la conception et des cours arrière plus grandes.

En construisant plutôt qu'en dehors, la ville pourrait également maintenir son maximum actuel de 60 % de surface imperméable sur un lot. C'est n'importe quelle surface que l'eau ne peut pas pénétrer, et laisser une plus grande partie du terrain d'un Plex perméable signifie qu'ils pourraient être construits dans toute la ville sans avoir besoin de mettre à niveau le système d'égout de chaque bloc, réduisant ainsi la pression sur ces systèmes d'égout et préservant les espaces verts. Un plex de quatre étages pourrait réduire sa surface imperméable à seulement 50 %, tout en fournissant une communauté accessible et écoénergétique de huit maisons d'environ 1 000 pieds carrés.

Enfin, les règles de zonage de Vancouver devraient reconsidérer l'espace de cour, en donnant la priorité aux cours arrière par rapport aux cours latérales. Dans les milieux ruraux ou suburbains à faible densité, les cours latérales peuvent offrir des avantages. Mais sur les terrains urbains étroits, ils ont tendance à être des espaces sombres et restants avec une lumière du jour négligeable et des vues lugubres sur les murs des maisons adjacentes. Opter plutôt pour un "bâtiment attenant" - concevoir des bâtiments adjacents pour partager des murs, une pratique courante dans les villes plus anciennes - se passe complètement de la cour latérale et gagne souvent une cour arrière beaucoup plus grande et plus utilisable.

Les bâtiments attenants sont un choix populaire dans les villes plus anciennes et pré-zonées comme Montréal. Source : Bryn Davidson

De plus, la conception de bâtiments attenants peut réduire radicalement la quantité d'énergie nécessaire pour garder le Plex au chaud ou au frais. Alors que les villes cherchent à la fois à se densifier et à faire face à la crise climatique, elles peuvent se demander : "Les cours latérales sont-elles nécessaires, ou pouvons-nous avoir de meilleurs bâtiments sans elles ?" Le Plex suggère ce dernier.

Enfin, il est important de noter que donner la priorité à la densité ne signifie pas seulement des tas de petites maisons. Le Plex est une conception modulaire attrayante qui pourrait inclure de grandes unités communes pour cohabiter des familles intergénérationnelles tout aussi facilement qu'il pourrait offrir de nombreuses unités plus petites pour les célibataires et les couples, avec des conceptions de taille moyenne également pour tout le reste :

Représentation d'un Plex, avec des options de différentes tailles. Source : Lanefab.

Lorsque le changement de zonage conduit à des valeurs foncières plus élevées, imposer des exigences d'abordabilité ou des contributions en espèces pour capter ces augmentations.

La légalisation des plex améliorerait l'abordabilité en permettant à plus de personnes de partager le coût du terrain. Mais il y a trois autres façons dont cette proposition pourrait améliorer l'abordabilité.

La première façon dont le Plex pourrait promouvoir l'abordabilité est la «prime de densité», qui permet une densité de logement supplémentaire en échange de paiements en espèces ou d'unités abordables sur place. La version à quatre étages ci-dessus devrait probablement être tarifée aux taux du marché, mais un ou deux étages supplémentaires augmenteraient la valeur du bâtiment de sorte qu'il pourrait supporter une certaine prime de densité.

Deuxièmement, un nombre croissant de recherches montre que l'augmentation de l'offre de logements dans les villes stabilise leurs prix et leurs loyers. De plus, les nouveaux logements au prix du marché rendent les maisons existantes à proximité plus abordables. Cela reste vrai même lors de la construction de logements plus chers et au prix du marché, puisque les ménages à revenu faible et moyen bénéficient d'une concurrence réduite sur les unités restantes. Une étude basée à Vancouver sur les maisons sur ruelle par deux économistes de l'UBC a même révélé que les maisons sur ruelle exerçaient une pression à la baisse sur les prix des maisons voisines, en particulier dans les zones plus riches.

Et enfin, les protections des locataires pourraient être plus fortes pour les résidents du Plex que pour les résidents des appartements au sous-sol ou des maisons sur ruelle actuellement dans les zones de maisons individuelles. La politique de relocalisation et de protection des locataires (TRPP) de Vancouver ne s'applique qu'aux immeubles de cinq logements ou plus, créant une échappatoire pour les propriétaires à plus petite échelle qui possèdent et profitent de ces suites. Mais comme la conception du Plex comprend généralement plus de cinq unités, le TRPP les couvrirait.

Pré-zone pour les plex, pré-approuvez leur conception et autorisez la construction de petits lots qui évite le besoin d'assemblages de terrain coûteux et chronophages.

La suppression des obstacles réglementaires serait essentielle au succès du Plex.

Trop souvent dans l'urbanisme, les vagues promesses pro-logement des dirigeants ne sont pas accompagnées de véritables politiques pour les concrétiser. Un exemple de noble rhétorique minée par la réalité est le plan communautaire de Grandview-Woodland. Adopté en 2016 après un processus de consultation long, controversé et unique qui impliquait une assemblée de citoyens, le plan promettait d'amener 10 000 nouveaux résidents dans le quartier et «d'augmenter et de diversifier le parc de logements en offrant une gamme de formes de logement».

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Que s'est-il passé depuis ? Grandview-Woodland a perdu plus de population que partout ailleurs dans la ville. Le plan lui-même pousse la plupart des nouveaux logements vers les artères polluées.

Des politiques complexes nécessitant des mois, des années, voire des décennies de consultation avec des groupes communautaires peuvent sembler progressistes à première vue. Mais lorsque ces processus se situent entre des personnes en difficulté et des logements indispensables, ils deviennent le contraire.

À l'heure actuelle, les manoirs et les maisons individuelles ne nécessitent pas d'audiences publiques à Vancouver. Seuls les appartements, généralement plus abordables, doivent faire l'objet de processus d'approbation rigoureux. Le processus pour les appartements de style Plex ne devrait pas être plus onéreux que ce qui est requis pour les maisons individuelles, nous aidant à construire plus de logements, plus rapidement.

Enfin, autoriser les immeubles d'appartements sur des lots uniques accélérera la construction, réduira les coûts et ouvrira des opportunités pour de nouveaux types de petits promoteurs. À l'heure actuelle, seuls les grands promoteurs ont le capital patient et les poches profondes pour assembler plusieurs lots sur de nombreuses années. Permettre le développement d'un seul lot permet à un bassin beaucoup plus large de constructeurs plus petits, familiaux et de niche d'entrer dans l'espace et d'apporter leur créativité et leurs capacités.

Mettre fin à la pratique consistant à confiner les appartements dans les artères polluées et diffuser de nouveaux appartements dans la ville, dans tous les quartiers.

Ensuite, nous devrions autoriser le Plex dans toutes les zones de maisons individuelles de Vancouver. Comme l'écrit Shane Phillips dans son livre Affordable City, "Les meilleurs endroits au monde où nous aimons le plus nous promener, les Paris et les Barcelone du monde, ne sont pas denses uniquement le long de leurs principales artères, mais dans toutes les directions."

Ainsi, plutôt que de sélectionner des lots particuliers ou une zone particulière, les dirigeants devraient simplement permettre au Plex d'être répété dans tout Vancouver, tout comme le Vancouver Special, la suite du sous-sol et la maison de ruelle avant lui.

Un zonage à base étroite peut envoyer un signal sur cette zone particulière et entraîner des augmentations de prix en ciblant étroitement le développement. Un zonage plus distribué, d'autre part, réduit l'impact sur n'importe quel emplacement, répartissant le développement, la construction et la densité sur une zone plus large.

Construisez des ascenseurs dans la conception afin que chaque étage soit accessible, contrairement à la plupart des maisons individuelles. Les économies réalisées grâce à un processus simplifié et à la réduction des places de stationnement compenseront largement les coûts supplémentaires.

Les maisons individuelles ont toujours été relativement difficiles à rendre accessibles aux personnes en fauteuil roulant ou ayant d'autres handicaps et contraintes de mobilité. Alors que les défenseurs des droits des personnes handicapées ont lentement obtenu des politiques visant à assurer une plus grande accessibilité pour tous les utilisateurs, la ville de Vancouver a adopté un certain nombre de règles visant à rendre ces maisons plus accessibles, ou du moins « visitables », aux personnes handicapées physiques. Les exemples incluent des portes plus larges et des salles de bains obligatoires au rez-de-chaussée.

Cependant, la ville n'a jamais abordé le fait que la conception la plus courante des maisons individuelles - une seule porte d'entrée par unité avec de nombreux escaliers intérieurs - est inaccessible en premier lieu, et pire encore dans les maisons avec des sous-sols qui n'ont pas d'étages adjacents au sol à l'extérieur. D'autres types typiques d'habitations orientées vers le sol, comme les maisons en rangée et les maisons en rangée, présentent les mêmes inconvénients en matière d'accessibilité.

Le Plex pourrait améliorer l'accessibilité des maisons individuelles en ayant une entrée de plain-pied et des ascenseurs entre les étages. Même sans ascenseurs, un quart des logements seraient accessibles, soit plus que la plupart des maisons individuelles à l'heure actuelle. Les ascenseurs ajouteraient des coûts, si tout le reste était égal. Mais en supprimant d'autres exigences coûteuses comme le stationnement, cette amélioration pourrait être apportée sans augmenter le coût global. C'est une question de valeurs : voulons-nous imposer le stockage des voitures sur place ou préférerions-nous rendre nos quartiers et nos maisons plus accessibles à tous les citoyens ?

Plusieurs options de Plex avec et sans cours latérales. Source : Lanefab.

Appartements et Plex construits sur des lots uniques, mélangés à des maisons individuelles. Source : Lanefab.

Les conseils municipaux successifs de Vancouver ont promis de "fournir plus de logements qui se situent entre les maisons unifamiliales et les appartements à plus forte densité". Jusqu'à présent, cela signifiait des appartements en sous-sol et de petites maisons sur ruelle. La proposition la plus récente est une modeste augmentation de densité de 16 %, pour quatre unités à l'échelle de la ville. Compte tenu de l'ampleur de notre problème d'abordabilité dans les zones à faible densité, cela ne suffira pas.

Le plan original d'aménagement du territoire de Vancouver a été introduit en 1927 "en grande partie pour empêcher l'intrusion d'immeubles d'appartements dans des zones résidentielles unifamiliales et bifamiliales", et il continue de remplir cette fonction aujourd'hui en les interdisant de la plupart des terrains résidentiels. En plus de cela, chaque nouvel immeuble d'appartements est généralement examiné pendant des années par le personnel, le public et le conseil municipal dans le cadre de processus de plusieurs années qui retardent les logements indispensables et créent un goulot d'étranglement à tout afflux à grande échelle de nouvelles unités.

Aujourd'hui, seules les personnes qui peuvent se permettre, par elles-mêmes, d'acheter un terrain de 33'x122' peuvent avoir un logement sûr et sans tracas dans environ 80 % des terrains résidentiels de la ville qui sont zonés uniquement pour les maisons individuelles. Ce n'est tout simplement pas beaucoup de monde. Pire encore, il est actuellement illégal pour huit à dix ménages moins riches de s'unir pour surenchérir sur cette personne plus riche pour le terrain et y construire un modeste immeuble d'appartements. C'est faux, et légaliser les options d'appartements comme le Plex permettrait à beaucoup plus de gens de se permettre de vivre dans une plus grande partie de la ville, avec un petit immeuble simple, adaptable et reproductible. Le Plex pourrait bien être la prochaine étape dans l'évolution du logement urbain à Vancouver et au-delà.

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noyaux

J'ai une meilleure idée : construire plus de maisons unifamiliales dans les zones rurales.

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