Communauté modulaire à Norwood un modèle de logement abordable

Jan 16, 2024

Cette histoire est apparue pour la première fois dansL'étranger, le bulletin de plein air haut de gamme de Jason Blevins. Il y couvre l'industrie de l'intérieur, ainsi que le côté amusant d'être à l'extérieur dans notre bel état.

NORWOOD —Les nouveaux résidents de Pinion Park s'installent dans leurs toutes nouvelles maisons modulaires alors que les constructeurs et les promoteurs naviguent dans une stratégie unique en son genre pour résoudre la crise du logement abordable du Colorado.

La première leçon : n'expédiez pas, n'assemblez pas et ne finissez pas les maisons modulaires de la nouvelle école en hiver.

"Cela fait du bien de voir tout cela se concrétiser, mais oui, cela n'a pas été amusant de passer cet hiver", a déclaré Scott Stryker, dont Stryker and Co. assemble la communauté de 24 maisons abordables à Norwood. "La première fois que je fais quelque chose comme ça et dans des conditions hivernales. Je suppose que nous devons apprendre un jour et nous avons appris pendant des records de neige."

Le parc Pinion de Norwood pourrait être un modèle de logement abordable dans le haut pays. Les maisons modulaires, construites dans une usine de Buena Vista, nécessitent une construction minimale sur place. La rare confluence des efforts publics et privés – terres gratuites du comté de San Miguel, subventions de fondations lourdes pour lancer un développeur à but non lucratif et prêt unique – a conduit à ce moment alors que les premiers résidents emménagent dans des maisons à côté de la bibliothèque Lone Cone.

Cela n'a pas été facile. Les espoirs d'emménager d'ici Thanksgiving ou Noël se sont rapidement estompés alors que Fading West a lentement produit sa première grosse commande de maisons, forgeant son propre processus unique en son genre pour la construction de maisons dans un immense entrepôt à Buena Vista.

Le Colorado Sun suit les propriétaires, promoteurs et constructeurs de 24 maisons abordables dans la nouvelle communauté Pinion Park de Norwood.

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Les maisons soigneusement emballées ont été expédiées par des cols enneigés. L'hiver a commencé tôt à Norwood, un hameau d'environ 580 habitants à 45 minutes de route de Telluride. Et cela est resté bruyant, défiant l'équipe de Stryker alors qu'elle orchestrait l'assemblage de ce que beaucoup espèrent devenir une option abordable pour le développement communautaire.

Il a bientôt plus de maisons Fading West à assembler à Ridgway et Ouray, dans le cadre de la mission à but non lucratif de Rural Homes de fournir des logements aux résidents à revenu moyen dans les régions où les maisons coûtent plusieurs millions.

Stryker admet que cela a été difficile. Ce genre de projet n'a jamais été fait auparavant et la liste des changements, ajustements et améliorations est plus longue que sa liste de points pour les 24 maisons.

Lorsque Fading West a expédié les maisons, les patrons de l'usine étaient fiers que les structures à deux étages soient presque prêtes à être occupées. Moins de 20 % des travaux de construction de maisons devraient être terminés sur le site.

L'arrivée des boîtes sous film rétractable - deux pour chaque maison - a posé un défi de mise en scène à Stryker, qui a conçu un processus pour se déplacer dans chaque maison qui n'exigeait pas que les plombiers et les électriciens se promènent le long de la communauté à la recherche de matériaux.

Les minuscules agrafes utilisées par les travailleurs de Fading West pour fixer l'isolant aux murs extérieurs où un garage serait installé n'ont pas résisté aux vents de Norwood.

"Ces panneaux ont juste volé partout avec un peu de vent", a déclaré Stryker, pointant les gros clous à rondelle que son équipe a utilisés pour rattacher les panneaux.

Et la texture des murs à l'intérieur de la maison est trop fine, a déclaré Stryker. Les fissures dans les cloisons sèches dues au transport des maisons à travers l'État signifiaient qu'il devait déployer des cloisons sèches et des peintres pour refléter la finition à grain fin utilisée par les cloisons sèches de l'usine. Cette texture fine "empile le pont contre nous en essayant de réussir", a déclaré Stryker.

"Nous sommes un quart-arrière de fauteuil dans tout cela", a déclaré Stryker dans les premières semaines de ce qui serait un processus de construction de six mois. "Une chose dont nous sommes sûrs : nous ne pouvons pas recommencer en hiver. C'est un tueur d'affaire."

Une fois par semaine, Stryker rencontre les opérateurs de Fading West, aidant à guider la prochaine série de maisons qui se dirigent vers Ridgway et Ouray. Alors que Fading West a perfectionné son processus de fabrication au cours de sa première année, il est maintenant temps de mieux inclure des constructeurs comme Stryker.

"Certaines de ces choses sont assez simples et plus faciles à faire", a déclaré Stryker, qui a développé un processus informatisé pour organiser le travail de ses sous-traitants. Après que les grutiers de ProSet Construction, basé à Montrose, aient empilé les maisons et les travailleurs avec la société d'assemblage de construction modulaire, boulonné la boîte inférieure à la fondation et le dernier étage au rez-de-chaussée, les couvreurs et les constructeurs de garage de Stryker ont emménagé. Puis sont venus les plombiers et les électriciens.

Le système construit par Stryker - un peu comme les organigrammes conçus par les gens de l'usine Fading West - permet à ces différentes équipes de se déplacer séquentiellement dans le quartier, de porte en porte.

"Il s'agit de systématiser le processus tout au long", a-t-il déclaré, faisant l'éloge des deux nettoyeurs à temps plein qu'il a embauchés et qui ont suivi les travailleurs boueux hors de chaque maison. "Ces deux-là sont les héros de tout cela."

Il y a une chose qui penche en faveur de Stryker en ce moment. Il a enrôlé un encadreur pour ses garages qui a passé les dernières années à travailler uniquement sur des manoirs autour de Telluride.

"Mais maintenant que le marché résidentiel commence à baisser un peu et maintenant ils viennent me voir et me demandent ce que j'ai et je suscite l'intérêt de personnes qui n'étaient peut-être pas trop intéressées par ce travail il y a encore sept ou huit mois", a déclaré Stryker.

"Ne gaspillez jamais un bon ralentissement", a-t-il déclaré.

Malgré tous les défis, Stryker a déclaré que les maisons construites par le système de l'usine avaient réduit de plusieurs mois, voire un an, le processus de construction.

"Pourrais-je encadrer 24 maisons en six mois? Pas question", a déclaré Stryker.

Rural Homes, qui est né d'une initiative de la Telluride Foundation visant à fournir des logements pour moins de 400 000 $ aux flics, enseignants, fonctionnaires et propriétaires de petites entreprises gagnant environ 50 000 $ par an. L'organisation à but non lucratif, qui fait partie du Paradox Community Trust, prévoit 14 maisons Fading West à Ridgway et des communautés à Ouray et Naturita. Le chef de l'organisation à but non lucratif, Paul Major, a recueilli 5 millions de dollars auprès d'organisations philanthropiques du Colorado pour compenser les coûts initiaux de l'infrastructure.

Un prêt à faible taux d'intérêt de 2 millions de dollars de la Colorado Health Foundation a aidé à payer les infrastructures et les premiers coûts de développement à Norwood.

Le Dr Ben Bynum, qui dirige les investissements de la fondation, a déclaré que son groupe est toujours à la recherche de "modèles innovants qui réduisent le coût de la structure verticale".

La fondation a reconnu que "la santé, c'est le logement", a déclaré Tracey Stewart, responsable du programme.

Alors que la fondation commençait à explorer les causes profondes des problèmes de santé chroniques, elle a découvert qu'un nombre disproportionné de Coloradans à faible revenu – en particulier les personnes de couleur – souffraient de conditions médicales qui seraient améliorées avec un logement fiable, a déclaré Stewart.

"La notion d'examiner réellement la cause et l'effet a été un élément important de la façon dont la Colorado Health Foundation est arrivée à Norwood", a déclaré Stewart. "Nous avons remarqué que rien d'autre que nous faisons ne fonctionnera avec les personnes à faible revenu si elles sont déstabilisées par un manque de logement."

La fondation considère la politique du logement comme un problème de santé, a déclaré Stewart, plaidant pour un zonage qui permet une plus grande densité. La fondation travaille pour aider les résidents de maisons mobiles à acheter leurs parcs. Il soutient le zonage inclusif qui encourage les communautés à adopter des types de bâtiments plus diversifiés, comme, par exemple, des maisons préfabriquées. Cela met également en lumière les marchés des centres de villégiature où les prix de l'immobilier "sont devenus si flagrants", a déclaré Stewart.

Soutenir le logement dans les communautés rurales est une contribution à l'économie de la région ainsi qu'à la santé globale de ses résidents et à leurs opportunités de prospérité, a déclaré Stewart.

"Nous devons commencer à penser au logement comme un espace pour les êtres humains et pas seulement comme une marchandise", a-t-elle déclaré. "Je pense que lorsque nous utilisons des mots comme unités et financement et hypothèques, nous oublions qu'il y a des familles derrière cela et nous oublions que la façon dont beaucoup de gens sont arrivés là où ils sont est parce que leurs parents ont investi dans la stabilisation de la vie de leurs enfants avec un logement. Nous devons humaniser ce processus. Et cela se produit avec des innovateurs comme Fading West et Rural Homes… ils sont vraiment poussés par l'ingéniosité humaine à ce qui est vraiment une crise bizarre. "

La subvention de la fondation à Rural Homes a aidé à attirer d'autres investisseurs pour créer un pool d'argent pour soutenir les hypothèques. Cela a attiré les prêteurs désireux d'offrir des prêts immobiliers à des acheteurs qui ne seraient peut-être pas admissibles sur le marché hypothécaire traditionnel. Cela a inspiré Bynum à explorer comment les fonds de dotation de la Colorado Health Foundation – garés dans une coopérative de crédit, par exemple, pour garantir des hypothèques – peuvent aider à élargir les opportunités pour les propriétaires qui ne rentrent pas dans les scénarios de souscription traditionnels. (La fondation, créée en 2006 et anciennement connue sous le nom de HealthONE Alliance, dispose d'une dotation de 2,8 milliards de dollars et a distribué 147,3 millions de dollars en 2020.)

"C'est l'une des plus grandes utilisations d'influence que nous pouvons avoir en tant que grande entreprise", a déclaré Stewart. "Le Dr Bynum nous demande d'être créatifs et de réfléchir à ce à quoi nos livrets bancaires peuvent être utilisés. Cela a envoyé un message qui se répercute sur tous nos partenaires. C'est une autre façon de vraiment perturber le train fou qu'est le marché immobilier en ce moment. Et cela met en lumière qui peuvent être les vrais propriétaires."

Candy Meehan, la mairesse de Norwood, visitait régulièrement le site de sa nouvelle communauté. L'ajout de 24 nouvelles maisons et de 80 à 100 nouveaux résidents à Norwood en quelques mois est de loin la plus grande augmentation de population jamais enregistrée pour sa communauté. Il n'y a que quelques maisons à vendre à l'extérieur de Pinion Park et les prix ont augmenté au cours des deux dernières années.

"La montée de la crise du logement a provoqué une crise du logement en descente", a-t-elle déclaré, se promenant entre des boîtes enveloppées de Fading West perchées sur des piles de deux par quatre de type Jenga.

Elle aime que les nouvelles maisons soient éconergétiques. Et qu'ils auront des panneaux solaires dans le cadre d'un partenariat unique entre Rural Homes, le Colorado Clean Energy Fund et San Miguel Power qui inclut le coût des panneaux dans la facture mensuelle de chaque résident.

Norwood a dû ajuster son code d'utilisation des terres pour tenir compte de la densité accrue du quartier Pinion Park. La communauté a des rues plus étroites et des terrains résidentiels plus petits.

"Cela ressemble à un quartier", a déclaré Meehan.

Le district scolaire a une propriété d'un côté de la communauté. La ville de Mountain Village est propriétaire des prairies ouvertes de l'autre côté.

Pinion Park est le "début d'un nouveau chapitre" pour Norwood, a déclaré Meehan, avec un modèle de croissance pour aller de l'avant. Alors que de plus en plus de résidents emménagent, Meehan s'attend à des recettes fiscales supplémentaires pour soutenir les améliorations de l'infrastructure de l'eau de la ville.

"Nous voulons vraiment garder les jeunes dans cette ville et les faire élever leur famille ici. Cela vaut tous les défis", a-t-elle déclaré en fermant sa parka alors que le vent soufflait sur le chantier. "Bien sûr, nous avons eu des hésitations et des inquiétudes, mais à mesure que cet endroit prend forme, ces choses commencent à s'estomper. Il ne faudra pas longtemps avant que tout le monde voie à quel point c'est incroyable."

Jennie Thomas est prête à emménager. Sa maison de trois chambres et trois salles de bains a été l'une des dernières à sortir de l'usine de Fading West. Le résident de la région depuis 20 ans travaille comme conseiller en santé mentale pour les écoles publiques de Norwood et les écoles publiques du West End sur la route à Nucla, Naturita et Paradox. Elle travaille avec son propriétaire depuis plus de six mois, prolongeant son bail à chaque retard. Elle est anxieuse.

En décembre, elle a eu son premier coup d'œil à l'intérieur de sa maison, qui est située à l'autre bout du quartier, en plein soleil pour la serre de sa famille. Il y a encore beaucoup de travail à faire. L'équipe de Stryker doit ajouter le toit et le porche. Elle grimpe jusqu'à la porte, où son perron finira par se trouver.

"Je suis tellement contente. C'est là que mes enfants vont dormir", a-t-elle déclaré en haut des escaliers alors que les travailleurs de ProSet dans le vide sanitaire sous le sol vissaient des boulons à manivelle pour attacher la boîte à la fondation. À l'extérieur, un ouvrier sur un ascenseur martèle des connecteurs entre les boîtiers supérieur et inférieur. Thomas ouvre les tiroirs et vérifie sa nouvelle cuisine.

"C'est bien," dit-elle. "Je ne peux pas attendre."

The Colorado Sun — [email protected] : [email protected] Twitter : @jasonblevins Plus par Jason Blevins