Le travail à distance entraînera des logements et des maisons moins chers, la baisse des prix des loyers

Sep 15, 2023

Il est facile de blâmer les travailleurs à distance pour le marché du logement chaotique de la pandémie. Les cols blancs hautement rémunérés qui ont exercé leur liberté retrouvée et transformé des lieux autrefois bon marché en "Zoomtowns" coûteux font des méchants vifs.

Mais une nouvelle analyse de l'Economic Innovation Group, une organisation bipartite de politique publique, affirme qu'à terme, le passage au travail à domicile pourrait devenir l'antidote aux flambées de prix que nous avons constatées. En effet, les endroits où les travailleurs à distance affluent – ​​la région de Sun Belt dans le sud des États-Unis et les zones suburbaines à l'extérieur des grandes villes côtières – sont exactement les types d'endroits les mieux équipés pour construire des logements bon marché afin d'absorber le flot de nouveaux travailleurs à distance.

"Les gens sont capables de considérer davantage l'abordabilité, tout en accordant moins d'importance au" j'ai besoin d'être près du bureau "", m'a dit Adam Ozimek, économiste en chef du groupe d'innovation économique et l'un des auteurs de l'article.

Ces zones offrent généralement des terrains moins chers sur lesquels construire, moins de formalités administratives pour les promoteurs et un solide bilan de construction de nouveaux logements, ce qui augure bien de leur capacité à accueillir des milliers de nouveaux résidents. Le déplacement de la population vers ces lieux de travail à distance populaires contribuera également à atténuer une partie de la pression sur les prix dans les grandes villes telles que New York et San Francisco, qui luttent depuis des années pour construire suffisamment de logements pour faire baisser les prix. Une fois que l'offre de logements dans les nouveaux quartiers populaires commencera à rattraper la hausse de la demande créée par la pandémie, les loyers baisseront - et ils pourraient même finir par être inférieurs aux niveaux d'avant la pandémie, selon le modèle d'EIG.

Mais la marche vers des logements moins chers n'est pas imminente. De nombreux appartements et condos multifamiliaux devraient être achevés au cours de la prochaine année, mais ces nouvelles unités ne suffiront pas à répondre à la hausse de la demande de logements. La hausse des taux d'intérêt et les craintes de récession ont incité les promoteurs à retarder les projets de nouveaux projets. Et s'il est clair que le marché du travail a changé pour toujours, l'avenir exact du travail à distance reste incertain - certains employeurs annulent leurs politiques de "la distance d'abord" et ordonnent aux travailleurs de retourner au bureau.

Pourtant, il y a des raisons d'être optimiste. Le passage au travail à domicile a peut-être entraîné des augmentations spectaculaires des coûts de logement au début de la pandémie, mais à long terme, cela permettra à davantage de travailleurs de vivre dans des zones où les logements sont abondants et plus faciles à construire – ce qui est une bonne nouvelle pour le marché immobilier américain.

À certains égards, les changements de logement de la pandémie ont mis du temps à venir. Depuis des années, les Américains migrent depuis des villes côtières chères comme New York et San Francisco et des villes industrielles du Midwest vers le Mountain West et la Sun Belt. Mais avec de nombreux cols blancs soudainement détachés de leur bureau dans les centres-villes animés, le passage des villes densément peuplées aux endroits où le logement était moins cher s'est accéléré. Dans des endroits comme Phoenix; Boise, Idaho; et Charlotte, Caroline du Nord, les loyers et les prix des maisons ont explosé. Jay Parsons, responsable de l'économie de la société de logiciels immobiliers RealPage, a déclaré qu'il pensait que la plupart de ces délocalisations auraient finalement eu lieu. Mais la pandémie a allumé un feu sous de nombreuses personnes pour aller de l'avant et faire le pas.

"Ce sont des tendances qui ont commencé bien avant COVID, mais cela a certainement accéléré ce changement", m'a dit Parsons. "Nous avons vu une demande énorme de 2020 à 2021 dans les banlieues en général, et dans la Sun Belt en particulier."

Le passage au travail à distance a également accéléré le désir de beaucoup de gens d'avoir plus d'espace. Lorsque votre chambre se transforme soudainement en bureau à domicile, vous réalisez à quel point votre appartement est exigu. Partout au pays, les travailleurs à distance ont choisi de se séparer de leurs colocataires ou de rechercher des maisons plus grandes.

Le jumeau désire un nouvel emplacement et plus d'espace combiné pour augmenter considérablement la demande de logements. Au lieu d'un lent flux de personnes à la recherche de nouveaux appartements ou déménageant dans les banlieues, une cascade de déménageurs a frappé le marché d'un seul coup. Mais en raison des perturbations de la construction et du rythme naturellement lent de la construction, les constructeurs de maisons et les promoteurs ont eu du mal à suivre. "Ce fut un événement assez unique dans l'histoire de l'immobilier, de voir la forme fondamentale de la demande de logements changer pour des millions de personnes en l'espace de quelques mois seulement", m'a dit Jeff Tucker, économiste principal chez Zillow.

Entre 2020 et 2022, les loyers ont augmenté de 8 % et les prix des logements ont augmenté de plus de 20 % à l'échelle nationale, corrigés de l'inflation. À Phoenix, les loyers ont bondi de 26 % au cours de la même période, selon les données corrigées de l'inflation de Zillow. À Las Vegas, les loyers ont bondi de 23 %. Les habitants de Charlotte ont vu les loyers grimper de 13 %. Un article publié cette année par la Federal Reserve Bank de San Francisco a estimé que l'adoption généralisée du travail à distance expliquait plus de la moitié de cette augmentation nationale du prix des maisons depuis 2019 et une part similaire de la variation des loyers.

Cependant, à mesure que les choses commencent à se normaliser, l'offre augmente. Une première vague de nouvelles offres arrive en 2023, lorsque les livraisons d'appartements devraient augmenter après deux ans de niveaux de construction élevés. Plus de 917 000 unités sont en construction aux États-Unis, selon RealPage Market Analytics. C'est le deuxième plus grand volume que le pays ait jamais vu et cela augmentera le parc d'appartements du pays de 4,9 %.

La plupart des experts disent que l'augmentation à venir du nombre de maisons, de condos et d'appartements disponibles signifie que des jours meilleurs sont à venir pour les locataires. "Cette flambée des prix à court terme devrait être suivie d'un mouvement vers un nouvel équilibre, ce qui signifie un certain ralentissement des coûts du logement", m'a dit Tucker.

Une baisse des coûts du logement sera accélérée par la même chose qui a fait exploser les prix plus tôt dans la pandémie : les gens déménagent dans des endroits moins chers. La Sun Belt, avec sa promesse d'un temps plus chaud, de plus d'espace et de maisons moins chères, est également un pays des merveilles pour les développeurs. Dans la région, les promoteurs bénéficient de coûts fonciers inférieurs, de frais réglementaires moins élevés et de processus d'approbation plus rapides pour les nouveaux développements, ce qui facilite l'ajout de logements là-bas que dans d'autres parties du pays, a déclaré Parsons. Ces marchés moins chers "ont tendance à être des endroits où ils construisent davantage", a déclaré Ozimek du groupe d'innovation économique - après tout, c'est pourquoi ils ont réussi à rester moins chers en premier lieu.

Les résidents des points chauds du travail à distance pourraient demander : "Est-ce que tous ces travailleurs à distance n'apporteront pas simplement les prix de New York ou de San Francisco dans ma ville ?" Mais des villes "superstars" comme San Francisco, Seattle, New York et Los Angeles sont devenues de plus en plus inabordables parce que leur offre de logements est assez inélastique. Les terrains dans ces endroits sont plus difficiles à trouver et plus chers, tandis que les lois de zonage restrictives limitent le nombre d'unités de logement que les promoteurs peuvent construire sur une seule parcelle. La Sun Belt et les emplacements plus ruraux, en comparaison, "devraient faire un assez bon travail pour répondre à cette demande", a déclaré Tucker, car ils ont moins de ces obstacles.

"Les types d'endroits où cette pandémie et le travail à distance ont poussé les gens sont exactement les types d'endroits en Amérique où l'offre est assez élastique", m'a dit Tucker.

Prenez, par exemple, Houston et Dallas, une paire de métros du Texas qui ont pu rester « incroyablement abordables pour être des lieux très demandés », a déclaré Tucker. À Houston, les modifications apportées aux lois de zonage ont considérablement réduit la taille minimale des lots dans toute la ville, permettant aux promoteurs de construire plus de maisons sur la même superficie de terrain. Dallas, quant à lui, avait le nombre le plus élevé de futurs logements autorisés de tous les métros du pays au début de 2022, Houston venant en deuxième position, selon les données compilées par la National Association of Home Builders.

À long terme, ces changements devraient aider à refroidir les loyers et les prix des maisons et, dans certains cas, pourraient faire baisser les prix en dessous de ce qu'ils étaient avant le début du chaos. Selon le modèle d'EIG, la vague de nouvelles offres devrait faire baisser les loyers corrigés de l'inflation de 3,7 % à long terme. Les gens se déplacent également vers des endroits qui ont tendance à construire plus de logements et s'éloignent des endroits qui ne le font pas, ce qui réduira probablement les loyers sur un marché immobilier moyen de 0,5 % supplémentaire. De plus, étant donné que davantage de personnes vivront dans des endroits moins chers, les coûts de logement de l'Américain moyen seront probablement 1,7 % moins chers.

Le moment de cette libération de pression est flou, car les chercheurs de l'EIG ne savent pas quand il y aura suffisamment de nouveaux approvisionnements. Et ce sont des moyennes nationales, de sorte que les marchés individuels pourraient voir des changements encore plus importants. Il y a aussi des raisons de penser que les estimations sont prudentes, a ajouté Ozimek – s'il s'avère que la majeure partie de l'évolution de la demande de logements est due aux faibles taux d'intérêt plutôt qu'au travail à distance, ou si encore plus d'employés commencent à travailler à distance, les baisses de loyer pourraient être encore plus importantes.

Aucun de ces effets positifs ne se concrétisera si nous ne construisons pas plus de logements. Mais maintenant, les promoteurs se retirent en raison de la hausse des taux d'intérêt et des craintes de récession. Cela pourrait retarder certains des gains d'accessibilité liés à la migration à l'ère de la pandémie.

"Nous devons traverser cette période de forte inflation que la Fed tente de calmer", a déclaré Ozimek. "Ensuite, je pense que nous verrons des conditions plus normalisées sur le marché du logement et une sorte d'ajustement progressif de l'offre à la demande."

Il y a d'autres facteurs à considérer, y compris le sort ultime de notre quart de travail à distance. Entre 2019 et 2021, le nombre de personnes travaillant principalement à domicile a triplé pour atteindre 27,6 millions de personnes, soit environ 18 % du marché du travail, selon le US Census Bureau. Dans une enquête menée par le cabinet de conseil McKinsey au printemps, plus d'un tiers des employés américains ont déclaré avoir la possibilité de travailler à distance cinq jours par semaine. Mais nous ne savons pas encore dans quelle mesure les employés continueront à travailler à domicile à long terme, ni dans quelle mesure cela jouera dans les décisions de relocalisation. Nous voyons déjà de plus en plus de cadres repousser les employés au bureau. Snap a récemment ordonné aux employés de travailler au bureau au moins quatre jours par semaine à partir de février. Elon Musk a affirmé son autorité sur Twitter en mettant fin au travail à distance.

Un affaiblissement de l'économie pourrait donner aux PDG l'impression qu'ils ont plus de liberté pour dicter les modalités de travail des employés. D'un autre côté, comme mon collègue Aki Ito l'a déjà fait valoir, une récession pourrait ancrer davantage le travail à distance alors que les employeurs cherchent à réduire leurs dépenses immobilières. À l'avenir, un marché du travail dans lequel il y a une abondance d'emplois entièrement éloignés pourrait encourager davantage de travailleurs à se déplacer vers des zones moins chères où l'offre de logements peut mieux répondre à la demande. Seul le temps nous le dira.

Malgré la tourmente des deux dernières années et demie, il y a de nombreuses raisons de croire que des jours meilleurs s'annoncent pour les locataires et les acheteurs de maison. La pénurie de logements dans le pays est massive – jusqu'à 3,8 millions d'unités, selon certaines estimations – et nous devons encore trier tous les effets que la pandémie a eus sur la demande de logements. Mais nous ne devons pas négliger les aspects positifs qui pourraient découler d'un remaniement de la main-d'œuvre du pays.

James Rodriguez est journaliste principal pour Insider.

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