Il existe un moyen de construire des milliers d'unités supplémentaires du côté ouest de SF

Jan 08, 2024

L'architecte Eugene Lew cherche à transformer des maisons unifamiliales en petits immeubles d'appartements avec un espace communautaire au rez-de-chaussée et cinq étages de logements au-dessus.

À quelques pâtés de maisons d'Ocean Beach, dans le quartier endormi et brumeux d'Outer Sunset à San Francisco, se trouve une petite tranche de Paris - ou aussi près que possible parmi les interminables rangées de maisons unifamiliales dans différentes nuances de beige.

À la 44e avenue et à la rue Noriega se trouve le marché communautaire de Gus. Des arbres, des tables de pique-nique et des parapluies verts préparés pour un soleil improbable bordent les trottoirs aux côtés de stands en bois débordant de fleurs colorées, d'artichauts et de melons.

Au-dessus de la boutique se trouvent trois étages de logements, donnant au marché animé plus de clients et à la ville plus de maisons désespérément nécessaires. Dans l'ensemble, le coin agréable offre une touche du flair européen que deux superviseurs veulent voir reproduit dans leurs quartiers, des pans de San Francisco qui n'ont pas assumé leur poids pour aider la ville à faire face à sa crise du logement.

Maintenant, les superviseurs Myrna Melgar et Joel Engardio – qui représentent respectivement la zone ouest de Twin Peaks du district sept et le quartier Sunset du district quatre – poussent leurs électeurs parfois résistants à soutenir beaucoup plus de bâtiments de style Gus. Et ils font équipe pour adopter une législation qui pourrait aider à en faire une réalité.

Lew envisage de créer des milliers d'unités de logement sur le côté ouest de San Francisco grâce à son plan Domicity.

Engardio, qui a parlé de transformer le Sunset en Paris dans sa campagne de l'année dernière, a été réprimandé dans les envois de campagne de l'Affordable Housing Alliance pour un tel blasphème. Des images photoshoppées montraient la Tour Eiffel assise au sommet de maisons unifamiliales. Mon dieu!

Mais le Paris-à-San Francisco qu'Engardio et Melgar envisagent est bien plus charmant : des espaces commerciaux ou communautaires au premier étage avec des logements au-dessus offrant beaucoup plus d'appartements, et d'une bien plus grande variété, que le côté ouest de la ville ne possède actuellement. Pensez aux endroits où les personnes âgées réduisent leurs effectifs, les jeunes couples achètent des maisons de démarrage et les familles à faible revenu s'offrent un petit coin de notre ville chère.

Le mentor de type Yoda des superviseurs dans cette entreprise est peu probable : un architecte octogénaire et à la retraite qui a passé des décennies à élaborer une solution pratique et pratique à la crise du logement à San Francisco. Dans une ville chargée par l'État de construire 82 000 nouveaux logements d'ici 2031, on pourrait dire qu'il a tracé une meilleure voie que quiconque à l'hôtel de ville.

Il s'appelle Eugene Lew et sa magie opère dans un petit studio à côté de son garage près du parcours de golf de Presidio, à des kilomètres des quartiers de la ville qui pourraient le plus bénéficier du plan qu'il appelle Domicity.

Domicity consiste à transformer lentement des maisons unifamiliales – dont environ 100 000, estime-t-il, sur des terrains à l'emporte-pièce mesurant 25 pieds de large et 120 pieds de profondeur – en petits immeubles d'appartements avec un espace communautaire au rez-de-chaussée et cinq étages de logements au-dessus.

Lew présente la disposition d'une conception de logement multigénérationnelle dans son bureau à domicile à San Francisco.

La beauté du plan est sa flexibilité : Lew a conçu de nombreuses versions qui pourraient se glisser, comme des Legos, dans le même espace. Les bâtiments pourraient accueillir cinq grandes maisons de ville pour les familles ou jusqu'à 18 petits studios et unités d'une chambre pour les personnes âgées, les étudiants, les célibataires, les travailleurs essentiels ou les couples débutants.

"C'est un moment Eureka ici", m'a dit Lew l'autre jour dans son studio en feuilletant un livre qu'il a publié expliquant en profondeur Domicity. "C'est une vision, un produit et une stratégie."

Dans le San Francisco d'aujourd'hui, notoirement, nous manquons des trois.

"Je pense aux enseignants. Je pense à la police", a poursuivi Lew. "Je pense aux pompiers vivant à Stockton, et lors d'un tremblement de terre, nous nous attendons à ce qu'ils traversent le pont? Le ciel nous aide."

Chaque forme, de l'extérieur, est la même. Le rez-de-chaussée pourrait abriter tout ce dont le bloc a le plus besoin – un centre pour adolescents, une garderie, un centre pour personnes âgées, un café ou un marché ainsi que des places de stationnement. Les deux étages supérieurs des logements sont en retrait pour préserver une façade qui maintient l'aspect du quartier. Un espace vert à l'arrière dessert tous les habitants de l'immeuble. Aucune unité individuelle n'a d'escalier, mais toutes sont desservies par un ascenseur central et un escalier.

L'architecte utilise son espace de travail dans son bureau à domicile à San Francisco pour concevoir des plans de nouveaux logements.

Lew envisage de créer une organisation à but non lucratif appelée Domicity pour acheter des maisons unifamiliales, principalement à des personnes âgées dont les enfants ont déménagé et qui ne veulent plus s'occuper de trois ou quatre chambres. Ils sont assis sur des propriétés valant des millions, mais beaucoup ont peu d'argent pour financer leurs années de retraite.

Domicity, le promoteur principal, fournirait les plans architecturaux prêts à l'emploi aux entrepreneurs pour convertir les lots en ces petits immeubles d'appartements, économisant ainsi de l'argent en itérant la même idée encore et encore. Si deux ou trois personnes âgées d'affilée voulaient vendre, les immeubles pourraient être plus grands.

Les personnes âgées pourraient alors acheter un appartement Domicity déjà créé dans leur quartier – comme des dominos, d'autres étant construits à mesure que de plus en plus de personnes âgées vendent. En vertu de la Prop. 13, ils peuvent transférer leur charge d'impôt foncier une fois sur une nouvelle maison, ce qui signifie que leurs frais de subsistance diminueraient probablement car ils conserveraient beaucoup moins d'espace mais paieraient le même taux d'imposition bas. Leurs enfants et petits-enfants pourraient potentiellement se permettre de rester à San Francisco près d'eux au lieu d'être expulsés vers la banlieue.

Melgar a trois filles, dont l'une a déjà quitté la maison, et a dit qu'elle n'aimerait rien de plus que de transformer sa maison unifamiliale à Ingleside Terraces en quatre appartements où toute la famille pourrait vivre ensemble, mais avec ses propres espaces privés, et elle pourrait garder les futurs petits-enfants.

"Ce modèle que M. Lew a proposé permet que cela se produise", m'a-t-elle dit.

Tout serait purement facultatif : pas de bulldozers ni de mandats comme aux jours redoutés de la soi-disant « rénovation urbaine ». Les personnes âgées et les autres occupants seraient propriétaires de leurs unités, et Domicity serait propriétaire et exploiterait le premier étage.

Lew utilise une combinaison d'outils à l'ancienne et de haute technologie pour réinventer le logement.

Lew pense qu'il pourrait faire baisser le coût du logement d'au moins 10% dès le départ et augmenter lentement ces économies jusqu'à un tiers des taux actuels du marché pour des unités de même taille. Le logement modulaire controversé – qui a du sens, mais qui n'est pas soutenu par les syndicats locaux – pourrait également faire baisser les coûts.

Pour l'instant, l'idée est un peu un rêve, mais la législation de Melgar et Engardio aidera. Melgar a proposé de rationaliser le processus pour transformer une maison en quadruplex – et jusqu'à trois maisons consécutives en immeubles de 12 logements. Engardio coparrainera la législation en échange d'un amendement autorisant le plan de Lew à six étages sur tous les lots d'angle - s'étendant jusqu'à 65 pieds de haut - mais pas sur les lots à mi-bloc.

La législation s'appliquerait principalement au côté ouest, ainsi qu'à certaines parties des districts deux, trois et cinq où l'État a déterminé que les quartiers pourraient construire beaucoup plus de logements qu'ils n'en ont historiquement.

Engardio a déclaré qu'il y avait de beaux immeubles d'appartements de six étages dans tout San Francisco, y compris le long d'Irving Street et de Lincoln Way dans son quartier, mais que la construction de nouveaux immeubles était illégale dans de nombreuses parties de la ville il y a des décennies.

« Domicity dit simplement que nous retournons vers le futur pour résoudre notre crise du logement », a-t-il déclaré. "Nous faisons ce que nous savons qui fonctionne et ce qui peut être beau."

Corey Smith, directeur exécutif de la Housing Action Coalition, est un grand partisan de Domicity et a déclaré que lui et Lew siégeraient probablement au conseil d'administration de l'organisation à but non lucratif. Smith a présenté l'idée à des responsables d'autres villes et a déclaré qu'Oakland envisageait également d'adopter Domicity.

"L'objectif est des dizaines de milliers d'unités au cours de la prochaine décennie en utilisant ce que j'appellerais les technologies du 20e siècle", a-t-il déclaré. "Pensez aux chaînes de montage pour les voitures. Nous ne construisons pas de logements comme ça. Mais vous pouvez faire construire la même chose encore et encore."

Lew a fait le tour des associations de quartier du côté ouest, présentant son idée à un public étonnamment réceptif. ("Je peux dire que je me suis échappé de ma vie!", A-t-il dit en riant.) De nombreux propriétaires de Sunset et des quartiers voisins ont longtemps résisté aux changements dans leur quartier, mais Lew a déclaré que c'était parce qu'on ne leur avait jamais présenté une bonne alternative qui répondrait à leurs besoins.

Un signe que les personnes âgées du côté ouest se tournent vers l'idée de Lew : George Wooding, un propriétaire de 67 ans du district sept et président de la Midtown Terrace Home Owners Association, s'oppose depuis longtemps aux projets de construction de logements près de lui, mais il soutient Lew à contrecœur.

"Les temps changent", a concédé Wooding. "Il a une longueur d'avance sur tout le monde. C'est un visionnaire, par opposition à quelqu'un qui essaie juste de gagner de l'argent."

Lily Chu, 75 ans, soutient également l'idée de Domicity. Elle a acheté sa maison Sunset avec son mari en 1979 et n'a plus besoin d'autant d'espace maintenant que ses enfants et petits-enfants vivent à Los Angeles. Elle a dit qu'elle avait du mal à entretenir la maison et qu'elle ne se sentait pas en sécurité sur un terrain d'angle avec autant de points d'entrée. Elle aimerait réduire ses effectifs mais rester dans le quartier.

Elle a visité Gus's Market l'autre jour et a remarqué les appartements du haut – où elle serait protégée, en retrait de la rue, avec une seule porte d'entrée et où elle n'aurait pas besoin d'une voiture pour faire ses courses.

"Maintenant, c'est la vie en ville", a-t-elle déclaré.

Contactez Heather Knight : [email protected] ; Twitter: @hknightsf