Ne vous attendez pas à ce que les prix des maisons chutent en 2023, prévient l'économiste Zillow

Sep 08, 2023

Les prix des maisons aux États-Unis viennent d'afficher leur première baisse annuelle - d'un minuscule 0,2% - en plus d'une décennie. Certains experts baissiers et investisseurs immobiliers y voient un signe de baisses plus importantes à venir, prédisant un éclatement de la bulle ou même un crash.

Mais ne vous attendez pas à ce que les prix des maisons baissent beaucoup plus dans la plupart des régions, a déclaré Skylar Olsen, économiste en chef du marché immobilier Zillow, aux journalistes d'Insider lors d'une table ronde.

Cela se résume à un manque d'inventaire, a-t-elle ajouté : Le nombre de maisons à vendre est encore trop faible.

"Nous ne pouvons pas promettre que les prix des maisons continueront de baisser car l'inventaire n'est pas là pour permettre que cela se produise", a déclaré Olsen. "Je ne sais vraiment pas d'où vient l'inventaire pour aider les prix à baisser."

Bien sûr, les taux hypothécaires plus élevés freinent la demande des acheteurs. Et oui, les ventes de maisons neuves ont chuté de 19 % d'une année sur l'autre en février, et la crainte d'une récession économique est susceptible de dissuader davantage d'Américains d'acheter des maisons.

Mais même la demande d'un nombre réduit d'acheteurs fera grimper les prix s'il n'y a pas de maisons sur le marché parmi lesquelles choisir.

Et des taux hypothécaires plus élevés empêchent les propriétaires de vouloir déménager et vendre. Les acheteurs potentiels sont toujours en concurrence pour les quelques maisons qui sont à vendre.

Les États-Unis souffrent depuis longtemps d'une pénurie de logements.

Mais les taux d'intérêt les plus bas ont incité des millions d'Américains à acheter des maisons entre 2020 et 2022, forçant une concurrence intense et des guerres d'enchères pour un nombre limité de maisons à vendre et aggravant la situation.

Cette frénésie de la demande a fait grimper les prix des maisons de 18,8 % en 2021 et de 5,8 % en 2022, selon l'indice S&P CoreLogic Case-Shiller.

Bien que les prix des maisons aient chuté depuis leurs sommets de 2022 – en particulier dans les villes en plein essor pandémique comme Austin, Texas ; Boise, Idaho et Phoenix – ils restent bien au-dessus des niveaux pré-pandémiques.

Olsen a dit qu'ils resteront probablement là-bas.

En 2008, les maisons saisies ont afflué sur le marché et les prix ont chuté. Mais cette surabondance d'approvisionnement est peu susceptible de se produire cette fois-ci.

L'écart entre les constructions de maisons unifamiliales et le nombre de ménages formés est passé à 6,5 millions de logements en 2022, selon Realtor.com. Les données de la National Association of Realtors montrent qu'en janvier, l'inventaire existant s'élevait à un approvisionnement de 2,9 mois. C'est en dessous des cinq à six mois d'inventaire que les experts recommandent pour un marché immobilier équilibré.

L'offre de logements est faible en raison du recul de la construction de maisons neuves et du fait que les propriétaires dont les taux hypothécaires fixes sont bas ne sont pas disposés à les échanger contre des mensualités plus élevées. Ces paiements seraient exigés s'ils devaient vendre et déménager.

Ces deux facteurs ont considérablement refroidi l'activité immobilière, mais n'ont pas encore déclenché le type de ralentissement qui entraîne des baisses de prix spectaculaires ou une vague de saisies sur le marché immobilier.

Au lieu de cela, cela a donné lieu à davantage de vendeurs et de constructeurs de maisons offrant des concessions, telles que de l'argent pour des réparations domiciliaires ou des rachats de taux hypothécaires, une technique où un vendeur paie des frais à la clôture pour garantir un taux hypothécaire inférieur à un acheteur.

Ceux qui peuvent encore se permettre d'acheter une maison s'emparent des stocks disponibles, d'autant plus que les taux hypothécaires ont tendance à baisser d'une semaine à l'autre.

Une demande accrue et une concurrence accrue maintiendront probablement les prix des maisons à un niveau élevé et l'abordabilité des logements à un faible niveau.

"Une grande partie de la façon dont nous pouvons atteindre l'abordabilité consiste à construire plus de maisons", a déclaré Olsen.

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