La génération Z investit dans l'immobilier, achète des maisons tôt, apprend des erreurs de la génération Y

Sep 09, 2023

Soli Cayetano a enfin eu du temps libre. Le futur diplômé universitaire était coincé à la maison au printemps 2020 et suivait les cours Zoom. Normalement, son emploi à temps partiel dans la location de bureaux l'occupait, mais ces services n'étaient pas vraiment très demandés à l'époque.

Cayetano, une "arnaqueuse" autoproclamée qui a obtenu son premier emploi à 14 ans, n'était pas du genre à rester inactive. Ainsi, après avoir fait quelques recherches et puisé dans ses économies, elle s'est envolée de chez elle dans la région de la baie de San Francisco pour Cincinnati pour découvrir son gros achat pandémique : une maison de deux chambres pour laquelle elle a payé un peu moins de 100 000 $. Elle avait 22 ans.

Cayetano n'avait pas l'intention de déménager dans l'Ohio. Au lieu de cela, elle a fait ce que font de nombreux investisseurs immobiliers : elle a retouché la propriété et l'a mise sur le marché locatif. Après que la maison soit restée vacante pendant quelques mois, elle a licencié son gestionnaire immobilier et trouvé un locataire en inscrivant la propriété sur Zillow et en payant un ami investisseur de la région pour faire des visites. Près de trois ans plus tard, elle gère non seulement cette première propriété depuis sa maison en Californie, mais a construit un mini empire immobilier de 36 unités.

Alors que de nombreux aspects de l'incursion de Cayetano dans l'investissement immobilier suivaient une voie bien rodée, ses méthodes - et son état d'esprit - appartenaient décidément à une nouvelle génération. Elle fait partie de la génération Z, la cohorte née entre 1997 et 2012. Contrairement à la génération Y avant eux, la génération Z a grandi pendant une flambée des prix des maisons. Alors que les membres les plus âgés de la génération se lancent dans une carrière, un nombre croissant se tournent vers le monde de l'investissement immobilier pour échapper aux chaînes d'un bureau. Avec une technologie et un savoir-faire dont les générations précédentes n'auraient pu rêver qu'à leur âge, ces Gen Zers sont impatients de se lancer dans l'action immobilière, et ils sont prêts à remodeler le marché du logement alors qu'ils réclament leur part du gâteau.

Il y a encore beaucoup de choses que nous ne savons pas sur la génération Z en ce qui concerne le marché du logement, car une grande partie de la génération commence tout juste par elle-même. Mais par rapport à la génération Y, qui a atteint sa majorité à l'ombre de la Grande Récession et de la crise immobilière, la génération Z a eu de la chance : elle a largement réussi à éviter la calamité économique lorsque la pandémie a frappé, grâce au soutien du gouvernement et à un marché du travail solide. Ils ne portent pas non plus les mêmes cicatrices de bataille de l'effondrement du marché immobilier en 2008, puisque les plus âgés d'entre eux n'avaient que 11 ou 12 ans lorsque la vague de saisies a commencé. La pandémie, qui a jeté une clé dans les plans postuniversitaires de nombreux Gen Zers, a également poussé plus de membres de la génération vers des investissements alternatifs comme l'immobilier.

Cela pourrait aider à expliquer pourquoi les Gen Zers ont une vision plus positive de l'investissement immobilier que leurs prédécesseurs immédiats. Dans une enquête réalisée en 2020 par Gen Z Planet, une société de recherche et de conseil, 87 % des répondants de la génération Z ont déclaré vouloir posséder une maison à l'avenir, tandis que seulement 63 % des répondants de la génération Y ont dit la même chose. L'enquête a suggéré que 68% des Gen Zers considéraient l'accession à la propriété comme un moyen de créer de la richesse, contre 60% des millennials. Une autre enquête réalisée en 2021 par le prêteur en ligne RocketMortgage a révélé que 86 % des répondants de la génération Z souhaitent acheter une maison et 45 % souhaitent acheter dans les 5 prochaines années.

"Nous avons beaucoup appris de cette récession" en 2008, m'a dit Cayetano. "L'une des choses que nous avons apprises, c'est que les valeurs immobilières rebondissent et continuent d'augmenter."

Les Gen Zers n'ont pas encore eu la chance de faire grand-chose avec ces connaissances, principalement en raison de leur jeunesse. Mais les rangs des propriétaires de la génération Z augmenteront presque certainement dans les années à venir à mesure qu'ils graviront les échelons de l'entreprise et accumuleront des économies. La génération Y représentait environ 43 % de tous les achats de maisons aux États-Unis en 2021, selon la National Association of Realtors. La génération Z ne représentait que 2% des acheteurs de maison cette année-là, bien que le NAR ne compte que les membres de la génération nés en 1999 ou après. Une étude distincte de LendingTree, qui a examiné les Gen Zers nés en 1997 ou plus tard et qui ont utilisé la plateforme de LendingTree, a révélé que ces Gen Zers représentaient en moyenne 10 % des acheteurs de maison dans les 50 plus grands métros américains en 2021, contre près de 6 % en 2020.

Les Gen Zers ont de nombreuses sources d'informations à leur disposition lorsqu'ils cherchent à se lancer dans l'entreprise. Avant d'obtenir son diplôme universitaire, Cayetano a commencé à écouter des podcasts immobiliers, à lire des livres et à parcourir des forums d'investissement en ligne comme BiggerPockets. Elle a publié des articles sur l'immobilier sur Instagram, où elle a rapidement trouvé une communauté partageant les mêmes idées et heureuse d'échanger des conseils. Elle a réussi à mettre de côté 20 000 $ pour un acompte en travaillant des emplois tout au long de l'école. Lorsque le moment est venu de sélectionner une propriété, elle n'était pas liée par les options limitées dans sa région chère de Californie – elle s'est tournée vers Cincinnati, convaincue qu'une combinaison de FaceTime, de connexions locales et d'annonces en ligne lui permettrait de sélectionner la bonne maison sans la visiter en personne. Cayetano gère la maison à distance à l'aide d'un logiciel de propriétaire, un autre changement par rapport aux générations précédentes de propriétaires familiaux qui vivaient généralement à proximité de leurs propriétés.

Cayetano a transformé cet achat initial en propriété partielle ou totale de 36 unités dans l'Ohio et la Géorgie, y compris un petit immeuble d'appartements, quelques duplex et des maisons unifamiliales. Elle et ses partenaires commerciaux ont financé la plupart de leurs achats en s'endettant auprès d'investisseurs individuels et de prêteurs. Et elle continue de documenter ses investissements sur Instagram, où elle compte plus de 100 000 abonnés, ainsi que sur son site Web, Lattes & Leases, où elle propose des cours pour que d'autres investisseurs suivent ses traces.

"Je pense qu'il y a un très gros décalage entre la génération de mes parents, qui ont travaillé au même poste pendant 40 ans, et les gens de mon âge qui veulent aller où ils veulent", m'a-t-elle dit. "Ils priorisent les choses différemment dans la vie."

Cayetano a déclaré qu'elle n'était pas seule dans sa recherche d'indépendance financière par le biais de l'immobilier, et a ajouté que les personnes qui se lancent sur le marché du logement sont de plus en plus jeunes. "Je suis vieux maintenant !" Cayetano a dit en riant en décrivant les investisseurs de 18 et 20 ans qu'elle rencontre en ligne.

Un changement sismique est en cours dans l'immobilier : les investisseurs individuels ont désormais la possibilité d'acheter et de gérer des propriétés à des milliers de kilomètres de distance. À la suite de la Grande Récession, les sociétés de capital-investissement ont commencé à récupérer des milliers de maisons unifamiliales en difficulté à des prix très bas. Ils avaient besoin de technologie pour gérer efficacement toutes ces propriétés dispersées à travers le pays. Désormais, les entreprises à l'origine de ces outils les mettent à la disposition des petits investisseurs.

Des entreprises comme Mynd et Roofstock s'adressent aux grands investisseurs institutionnels et aux plus petits acheteurs, permettant aux deux groupes d'acheter des maisons à distance et de les gérer comme des locations sans même franchir la porte d'entrée. Les investisseurs sur des marchés à prix élevés comme San Francisco, New York ou Seattle peuvent désormais investir leur argent dans des zones moins chères avec une population à croissance rapide, comme la région de Sun Belt dans le sud et l'ouest des États-Unis.

Toutes ces nouvelles technologies et informations alimentent les rêves de magnat de l'immobilier des investisseurs ambitieux de la génération Z. Le PDG et cofondateur de Mynd, Doug Brien, m'a dit qu'il avait vu un nombre croissant de jeunes investisseurs saisir l'opportunité de diversifier leurs investissements en vivant dans une région et en possédant des biens immobiliers dans une autre. Kurt Carlton, président et cofondateur de New Western, un marché permettant aux investisseurs de trouver des propriétés à acheter et à réhabiliter à travers les États-Unis, avait une évaluation similaire.

"Ce que nous voyons avec les Gen Zers qui achètent, c'est qu'ils ont généralement un revenu élevé, mais ils vivent dans une région où les prix des maisons sont très élevés", m'a dit Carlton. Au lieu de chercher localement, de nombreux jeunes investisseurs peuvent faire fructifier leur argent en achetant des propriétés dans des endroits moins chers.

Ryan Lehman, un ingénieur logiciel de 25 ans à Seattle, y a acheté sa première maison en octobre 2020, peu de temps après avoir obtenu son diplôme universitaire. Il a utilisé les économies réalisées sur les stages, les revenus des années de négociation d'actions et la prime de signature de son travail pour couvrir l'acompte de 5% sur la maison de cinq chambres, qu'il a achetée pour 620 000 $. Lehman a déclaré qu'il avait décidé de "pirater la maison", ce qui signifie qu'il loue des chambres dans la maison pour effectuer les versements hypothécaires. Il a dit qu'il avait d'abord eu du mal à trouver des locataires, mais une fois qu'il avait trouvé des colocataires stables pour couvrir ses dépenses, Lehman a commencé à chercher des propriétés dans des zones où le coût d'entrée était plus bas. Il s'est finalement installé à Columbus, Ohio, où il a récemment travaillé avec New Western pour acheter un duplex pour 260 000 $.

"Si quelque chose tourne mal, je perdrai peut-être de l'argent. Mais je veux au moins essayer de prendre le risque", a déclaré Lehman à propos de son état d'esprit au début. "Honnêtement, c'est à peu près une tonne de recherches. Plus je fais de recherches, moins j'ai de stress."

Pour ceux qui sont moins disposés à assumer ce type de risque, ou sans argent pour le faire, des sociétés de financement participatif comme Fundrise ou Crowdstreet leur permettent de détenir une participation dans un portefeuille immobilier – et de récolter tous les avantages fiscaux associés – pour aussi peu que 10 $. Un porte-parole de Fundrise a déclaré que plus de 225 000 utilisateurs de la génération Z étaient inscrits sur sa plateforme, soit environ 13 % des comptes vérifiés.

"Chaque génération est de plus en plus foutue économiquement à certains égards", m'a dit Ben Miller, PDG de Fundrise. "Mais ils ont bien plus de connaissances et d'informations que les générations précédentes - bien, bien, bien plus. Cela doit compter pour quelque chose."

Et pourtant, le chemin vers l'accession à la propriété n'est pas si simple pour de nombreux membres de la génération Z. Les membres plus âgés de la génération sont plus susceptibles d'avoir une dette étudiante que les milléniaux à leur âge, ce qui pourrait limiter considérablement leurs options de logement. Et certains membres de la génération Z sont déjà découragés par leurs perspectives de logement. Dans une enquête de Freddie Mac menée l'année dernière, environ 34 % des membres de la génération Z ont indiqué qu'ils ne pensaient pas pouvoir se permettre d'acheter leur propre maison, contre 27 % qui ont dit la même chose en 2019. Les répondants ont décrit leurs plus grands obstacles comme économiser pour un acompte, manquer d'antécédents de crédit et avoir des emplois instables.

La flambée des prix de l'immobilier due à la pénurie de logements a creusé de nettes divisions entre ceux qui accumulent déjà des fonds propres grâce à l'accession à la propriété et ceux qui espèrent encore faire leur premier achat. La génération Z pourrait voir cet écart se creuser si les promoteurs et les politiciens ne répondent pas à la demande de logements. Jessica Lautz, économiste en chef adjointe à la National Association of Realtors, m'a dit que les Gen Zers, comme les millénaires avant eux, sont plus susceptibles de dépendre de l'aide financière de la famille et des amis lors de l'achat d'une maison. Cette tendance pourrait aggraver les disparités entre les acheteurs potentiels. "Cela devient une économie du logement des nantis et des démunis", a déclaré Lautz.

Quelques mois avant d'obtenir son diplôme universitaire dans l'Iowa, au printemps 2020, Grace Gudenkauf a obtenu un emploi d'ingénieur dans une entreprise aérospatiale à Carlsbad, en Californie. Mais le déménagement ne s'est jamais concrétisé. Elle est restée dans sa ville natale de Cedar Rapids, Iowa, où elle a vécu avec ses parents et a travaillé à distance pendant les premiers mois de la pandémie.

Le travail bien rémunéré de Gudenkauf lui a permis d'économiser de l'argent et elle a passé les sombres mois d'hiver à en apprendre davantage sur la façon de capitaliser sur l'immobilier relativement bon marché de sa région. Elle a commencé à acheter des maisons - d'abord une pour elle-même, puis d'autres qu'elle a réparées et conservées en location. Après environ un an, Gudenkauf a quitté son emploi pour se concentrer sur la gestion des propriétés et la croissance de son portefeuille, qui est passé à 20 unités.

Sans la pandémie, Gudenkauf m'a dit : "Je pense que j'aurais trouvé un bien immobilier plus tard dans ma vie, dans la trentaine, et il m'aurait alors probablement fallu cinq à dix ans pour quitter mon emploi". Elle a ajouté : "Je pense que j'aurais eu des menottes dorées très rapidement."

Les parents de Gudenkauf sont aussi de petits propriétaires, mais leur stratégie est "complètement différente" de la sienne, m'a-t-elle dit. Leur objectif est "d'obtenir quelques maisons, de les rembourser dès que possible, et c'est votre retraite", a déclaré Gudenkauf. "Le mien est le flux de trésorerie en ce moment et cette retraite."

Pour les Gen Zers qui ont passé des années à regarder leurs prédécesseurs profiter du marché du logement, il est enfin temps de prendre un virage.

"Je suis égoïstement très excité pour cette fois sur le marché", m'a dit Cayetano. "Tout est devenu fou, c'était extrêmement compétitif, les gens ont trop payé pour les propriétés. Et c'est maintenant le moment où il est passé à un marché d'acheteurs. Il y a une opportunité incroyable de créer de la richesse."

James Rodriguez est journaliste principal pour Insider.

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