Innovation en matière de logement en Amérique rurale

Nov 26, 2023

L'Amérique rurale est bien plus diversifiée que la façon dont elle est représentée dans les médias et la culture populaire. Cet article conclut la série : Éradiquer la pauvreté rurale : le pouvoir de la coopération. Coproduit par Partners for Rural Transformation, une coalition de six institutions financières régionales de développement communautaire, et NPQ, les auteurs soulignent les efforts déployés pour lutter contre la pauvreté multigénérationnelle dans les Appalaches, l'ouest rural, le pays indien, le sud du Texas et le delta du Mississippi.

L'accent mis sur les prix élevés sur les marchés immobiliers urbains brûlants, une pièce maîtresse de la plupart des analyses nationales de la crise du logement, éclipse les défis d'abordabilité auxquels sont confrontés l'Amérique rurale. Des siècles de politique raciste et des décennies de désinvestissement ont créé de faibles revenus, un manque de ressources et de nombreux obstacles au capital. Pour surmonter ces réalités, il faut une stratégie différente.

Heureusement, une nouvelle approche du logement rural qui associe une forme flexible de logement modulaire à un financement communautaire est très prometteuse.

Lors d'une récente réunion axée sur l'augmentation des opportunités d'accession à la propriété pour les personnes noires et autochtones et les personnes de couleur, notre coalition d'organisations de développement communautaire rural s'est assise entourée de rockstars du logement abordable et du développement communautaire des plus grands marchés du logement aux États-Unis, de New York City à San Diego.

C'est là que le problème se pose : dans une analyse facile qui compare les marchés du logement urbain et rural, les obstacles et les solutions comme si les deux étaient comparables.

Alors que les conversations dérivaient vers la hausse du coût de la propriété et le manque de ressources pour aider à faire face aux coûts d'achat initiaux, une comparaison naturelle a émergé entre nos deux mondes. Un malaise familier a augmenté alors que nous discutions des prix moyens des logements et des frais de clôture; nos collègues urbains ont ri et ont fait des commentaires incrédules sur ce qu'ils considéraient comme des "opportunités" immobilières imbattables dans nos zones rurales - en plaisantant sur le fait qu'ils avaient besoin de "sauter dessus".

Les commentaires n'étaient pas intentionnellement malveillants ou dédaigneux. Il est facile de ne pas tenir compte du manque d'options de logement abordable dans les zones rurales lorsque l'on compare la valeur médiane du logement à Pine Bluff, AK (moins de 100 000 $) avec celle de New York (plus de 750 000 $). La liste médiane des logements à Manhattan en décembre 2022 était de près de 1,3 million de dollars, un montant inimaginable dans la plupart des communautés rurales.

C'est là que le problème se pose : dans une analyse facile qui compare les marchés du logement urbain et rural, les obstacles et les solutions comme si les deux étaient comparables. Il peut sembler qu'un marché du logement est un marché du logement, n'est-ce pas ?

Mais c'est complètement faux.

Pendant des décennies, les États-Unis se sont concentrés sur ce qu'on appelle des stratégies et des politiques « basées sur le lieu » pour lutter contre la pauvreté, l'accès au logement et l'abordabilité. Pourtant, les programmes développés s'appuient en grande partie sur des données tirées des plus grandes villes et communautés. Malgré le surnom « basé sur le lieu », il y a souvent peu de considération ou de compréhension de la façon dont les régions rurales et éloignées font face à des défis distincts nécessitant des stratégies uniques basées précisément sur les différences en place. Dans cette salle, avec des représentants d'Atlanta, de Philadelphie et de Chicago, il aurait été facile d'ignorer les besoins en logements ruraux, de considérer les marchés ruraux comme abordables uniquement en fonction du prix, et de passer à autre chose. Mais c'était un espace de conversations difficiles.

Notre équipe de trois personnes a parlé d'une communauté des Appalaches où les propriétaires étaient incapables de forer des puits et manquaient d'accès à la plomberie intérieure et aux égouts ; les limbes politiques des propriétaires autochtones qui n'ont pas d'accès direct à l'eau potable ou à un logement sûr ; et les colonias (en grande partie des quartiers Latinx) le long de la frontière américano-mexicaine avec des infrastructures plus proches d'un pays en développement que les zones urbaines qui les entourent. Les systèmes communautaires de régime foncier informel signifient que la terre ne peut pas être utilisée comme garantie auprès des banques, empêchant les propriétaires de convertir des maisons en capital pouvant être échangé, vendu ou mobilisé pour les améliorations nécessaires.

Un comté est un comté à pauvreté persistante si 20% ou plus de la population a été en dessous des lignes directrices fédérales sur la pauvreté au cours des trois dernières décennies. Plus de 80 % de ces comtés se trouvent dans des zones rurales, dont la plupart se trouvent dans le Sud.

Les communautés à pauvreté persistante manquent régulièrement d'accès aux soins de santé, à un logement sain et abordable, aux services bancaires et financiers, au haut débit, aux services d'urgence et de protection et aux transports publics, ce qui entraîne une pénurie de ressources et d'accès.

Des études montrent qu'un logement sûr est essentiel pour réduire la pauvreté générationnelle. Alors, comment les gens peuvent-ils aborder l'abordabilité et l'accès au logement dans les communautés de pauvreté persistante sans obliger les résidents à déménager?

L'équipe de come dream. venir construire à Brownsville, TX, a une idée, et elle est contagieuse. cdcb est une organisation de développement de logements communautaires à but non lucratif et le plus grand promoteur de logements abordables de l'État. Fondée en 1974, cdcb offre des options de logement sûres et abordables aux résidents à faible revenu de la vallée du Rio Grande.

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Au fur et à mesure que le besoin de plus d'espace se fait sentir, les familles peuvent agrandir leur maison en achetant de nouveaux ajouts de boîtes modulaires.

Les communautés de la vallée du Rio Grande sont parmi les plus pauvres du pays, en particulier dans les colonies, où les taux de pauvreté dépassent en moyenne 40 %. Parce que les gens de ces communautés manquent généralement de ressources et d'accès au crédit, ils forgent leurs propriétés avec tout ce dont ils disposent. Cela conduit souvent à des maisons qui ne sont pas conformes au code et qui ne sont pas sûres. Réalisant que le sud du Texas faisait face à une pénurie systémique perpétuelle de logements de qualité, cdcb a utilisé son expérience dans le remplacement de maisons en cas de catastrophe naturelle pour trouver des solutions. Le résultat a été la création d'un nouveau système de production rapide à domicile : MiCASiTA.

MiCASiTA est un logement modulaire volumétrique et un programme de prêt flexible. Volumétrique signifie que les unités modulaires sont construites hors site avec plancher et plafond inclus. Ce système permet aux familles de concevoir leurs propres maisons avec la possibilité d'ajouter des sections au fil du temps à mesure que leur capacité financière augmente. Les modules incrémentiels et volumétriques de MiCASiTA peuvent être financés avec les options de prêt flexibles de la cdcb qui ont un impact significatif sur l'accès des ménages à revenu faible et moyen au capital et au potentiel d'achat. Cette conception a le potentiel non seulement de résoudre la crise du logement dans les colonies du sud du Texas, mais également la pauvreté persistante et les communautés rurales à travers le pays.

Le modèle commercial de MiCASiTA présente plusieurs caractéristiques uniques. Tout d'abord, en commençant par la production, les maisons MiCASiTA sont "fabriquées" localement. Une seule unité modulaire ou "boîte" est de 288 pieds carrés. Une maison peut être de n'importe quelle taille allant de deux boîtes (576 pieds carrés) à cinq boîtes (1 440 pieds carrés). Deux avantages clés de la construction modulaire volumétrique sont qu'elle peut être réalisée à faible coût et à grande vitesse. L'ensemble du processus de construction prend environ 60 jours et les maisons peuvent généralement être achetées entre 60 000 $ et 90 000 $, selon les préférences des acheteurs.

Un aspect particulièrement précieux de MiCASiTA est la flexibilité qu'offre son modèle "grow home". À mesure que les familles grandissent, les besoins évoluent; à mesure que le besoin de plus d'espace se fait sentir, les familles peuvent agrandir leur maison en achetant de nouveaux ajouts de boîtes modulaires.

Ensemble, toutes ces caractéristiques représentent une fusion rare de flexibilité et d'abordabilité dans l'espace de logement abordable : les familles peuvent construire les maisons qu'elles veulent au prix qu'elles peuvent se permettre. Au fur et à mesure que la situation d'une famille change, elle peut s'adapter au besoin, tout en créant de la richesse dans la valeur nette de sa maison en pleine croissance.

Les familles qui vivent dans des communautés qui répondent à leurs besoins de base et qui offrent des opportunités de croissance réinvestiront dans leur communauté

La franchise MiCASiTA peut aider à étendre la portée de cette approche. L'un des premiers partenaires franchisés est Communities Unlimited, une institution de financement du développement communautaire desservant sept États du Sud, une région qui abrite 45 % de tous les comtés à pauvreté persistante des États-Unis. Communities Unlimited s'efforce de garantir que les communautés disposent d'une eau propre et salubre ; parc de logements abordables; aliments sains et frais; et l'accès au capital nécessaire pour prospérer. L'animation de cette approche globale est l'idée que les familles qui vivent dans des communautés qui répondent à leurs besoins fondamentaux et qui offrent des opportunités de croissance réinvestiront dans leur communauté.

Communities Unlimited s'est associé à cdcb et WE CENTER, une organisation à but non lucratif de Pine Bluff, Arkansas, pour étendre le modèle MiCASiTA dans la région du delta du Mississippi. Pine Bluff est une ville avec d'immenses opportunités et des objectifs clairs pour le développement économique, l'amélioration des infrastructures, l'amélioration de la qualité de vie et le renforcement de l'éducation et du logement. Le logement abordable est un pilier clé de la revitalisation de cette communauté historique, mais un parc de logements vieillissant et une population en déclin ont laissé la ville avec un taux total d'inoccupation des logements presque le double des taux nationaux.

Avec un revenu médian régional faible, de nombreuses familles employées à faible revenu et à ressources limitées (également connues sous le nom d'ALICE) sont actuellement exclues de l'accession à la propriété ou incapables d'accéder aux options hypothécaires traditionnelles. Avec plus de 600 maisons identifiées comme inhabitables et dont la démolition est prévue dans la petite ville de 40 000 habitants, le parc de logements abordables de la région devrait continuer à décliner dans les années à venir. C'est ici que Communities Unlimited associe le modèle MiCASiTA au programme de formation de la main-d'œuvre de WE CENTER pour créer une approche unique à la fois pour faire progresser le logement abordable et créer des emplois.

Un rapport publié par la Federal Reserve Bank de Dallas en 2015 estime qu'il y a 2 294 colonies au Texas, avec plus de 500 000 habitants. Même si vous obtenez des gens dans les maisons, il y a encore d'autres défis, y compris un manque d'eau potable, de systèmes d'égouts, d'électricité et de routes pavées, sans parler des nécessités modernes telles que le haut débit à large bande. Et ce n'est que dans les colonies: on peut trouver beaucoup plus de poches de pauvreté concentrée dans le sud rural et le pays indien également. Bref, les défis sont immenses.

Le modèle de développement de logements modulaires volumétriques MiCASiTA et les stratégies de prêt flexibles ont un potentiel important pour changer le paysage du logement abordable dans les colonies, Pine Bluff et d'autres communautés de pauvreté persistante à travers le pays. À lui seul, il ne résoudra pas la crise du logement rural. Mais combiné avec des options de prêt flexibles et des politiques qui favorisent l'investissement dans les communautés rurales, cela peut être une partie importante de la solution.

Le choix du logement est souvent présenté comme une question de préférence des consommateurs. Mais le logement est bien plus que cela. Le domicile d'une famille influence l'endroit où les parents vont travailler, le district scolaire fréquenté par leurs enfants et, bien sûr, l'endroit où ils vivent. Bien structuré, l'accession à la propriété peut aider à ouvrir la voie vers la justice raciale et l'équité. En bref, la création de logements abordables avec choix offre aux familles la dignité humaine qui découle de la capacité de développer leurs propres réponses à la question essentielle : que souhaitez-vous ?