Les habitants du comté de La Plata soulèvent un chahut sur les évaluations immobilières

Jan 10, 2024

Avidité. Prix ​​abusif. Vol.

"Tout le monde panique à propos de l'augmentation en pourcentage", a déclaré Kim Cofman, agent immobilier à Durango chez Sotheby's International Realty.

Les propriétaires fonciers du comté de La Plata dénoncent, parfois avec un verbiage excessif, les avis de valeur qui leur ont été remis le 1er mai.

Les avis contiennent les valeurs foncières évaluées, sur lesquelles les impôts fonciers pour 2023 (à payer au début de 2024) seront calculés. Et les propriétaires, dont certains n'ont apporté aucune amélioration à leurs propriétés au cours du cycle de réévaluation de deux ans, ont reçu des valeurs estimées supérieures de 40%, 60% ou même 100% à celle émise en 2021.

Bill Fisher a déclaré avoir ouvert son avis d'évaluation "avec un grand sentiment d'effroi".

La crainte était justifiée.

Sa maison Edgemont Ranch, qu'il a achetée pour 699 000 $ en 2016, était évaluée à 764 000 $ en 2021.

Cette année, la valeur avait bondi de 46 %, à 1,12 million de dollars.

"Trois côtés de la fondation de la maison s'enfoncent lentement - cela a causé un certain nombre de fissures intérieures dans les cloisons sèches, les murs et le plafond", a-t-il déclaré. "… Donc, si je mettais la maison sur le marché et que quelqu'un venait la voir, il poserait absolument des questions sur ces fissures et offrirait moins d'argent."

Il est l'un des 900 propriétaires, en date de vendredi, à faire appel de la valeur imposable de sa propriété auprès du bureau de l'évaluateur du comté. En comparaison, il y a eu un total de 615 appels lors de la dernière ronde d'évaluations il y a deux ans. La date limite pour déposer un recours est jeudi.

Sur la base des travaux nécessaires sur la maison de Fisher, il pourrait avoir un argument convaincant pour un appel. Mais de nombreux propriétaires fonciers déposant des objections véhémentes auprès du comté peuvent ne pas comprendre le processus d'évaluation. Et si le processus d'évaluation de masse a sous-évalué une propriété, faire appel à cette évaluation pourrait entraîner une augmentation encore plus importante de l'évaluation.

L'assesseur Carrie Woodson est convaincue qu'en tant qu'élu, elle sert les habitants du comté de La Plata. Et son travail consiste à évaluer avec précision les valeurs des propriétés.

"Je suis déconnectée des impôts", a-t-elle déclaré. "Je fais des valeurs."

Les impôts fonciers sont déterminés en multipliant la "valeur réelle" d'une propriété par le taux d'évaluation - pour les propriétés résidentielles, ce taux passera de 7,15% à 6,765% pour l'année d'imposition 2023 - pour obtenir la "valeur imposable". La valeur d'évaluation est ensuite multipliée par la taxe d'usine, déterminée par diverses entités fiscales telles que le comté, la municipalité et les districts d'incendie, d'école et de bibliothèque, pour produire un fardeau fiscal.

Le bureau de Woodson produit la "valeur réelle" de toutes les propriétés du comté en utilisant la valeur marchande de propriétés similaires à proximité qui ont récemment été vendues.

Elle et les membres de son personnel travaillent selon un cycle de deux ans. Les derniers avis de valeur sont basés sur les 6 100 ventes immobilières qui ont eu lieu dans le comté entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2022.

"Nous examinons ces ventes et les examinons par quartier et par zone et déterminons dans quelle mesure elles ont changé par rapport à la valeur que nous avons actuellement sur elles", a déclaré Woodson. "Ensuite, nous prenons ce pourcentage (changement) et l'appliquons à toutes les propriétés de cette zone."

Le processus, connu sous le nom d'évaluation de masse, n'est pas parfait, a déclaré Woodson. Les appels sont une partie essentielle de la détermination d'une évaluation précise.

"Cela ne tombe pas toujours équitablement sur la propriété de tout le monde en fonction de la qualité, de l'état, de choses comme ça", a-t-elle déclaré. "C'est donc une partie importante du processus de dire:" Hé, cela n'a pas tout à fait frappé ma maison correctement et voici pourquoi. ""

Les maisons plus anciennes en mauvais état entourées de nouveaux domiciles somptueux n'ont peut-être pas reçu une évaluation précise, a-t-elle déclaré.

Si un propriétaire dépose un appel, un évaluateur du bureau de Woodson sortira et inspectera individuellement la propriété en question.

Mais, surtout, Woodson ne "définit" pas les valeurs de propriété.

"Nous sommes tenus par l'État du Colorado d'égaler la valeur marchande", a-t-elle déclaré. "Et nous sommes audités sur ce processus pour nous assurer que nous l'avons fait correctement."

Cofman, l'agent immobilier, a déclaré que, comme beaucoup de ses clients, elle était également choquée de voir la valeur réelle de sa maison augmenter de 57 %.

"Ma première réaction a été, Holy Moly, c'est bien plus que le marché n'a augmenté – ce n'est pas juste", a-t-elle déclaré. "Mais si vous regardez l'évaluation réelle, c'est toujours dans la juste valeur marchande."

La variation médiane de la valeur des propriétés dans le comté était de 20 %, a déclaré Woodson. Mais dans certaines poches, comme la maison de Cofman dans le quartier de Timberline, les valeurs ont beaucoup plus augmenté.

Même 20% est une augmentation notable, a déclaré Woodson. L'augmentation médiane des valorisations délivrées en 2021 et 2019 était d'environ 5 % les deux années.

Malgré les murmures conspirateurs selon lesquels son bureau augmente les valeurs pour produire plus de revenus pour le comté, ou que les valeurs ont été maintenues artificiellement bas grâce aux revenus de l'industrie gazière en déclin, les évaluations de cette année correspondent au marché immobilier de Durango.

"Les données ne mentent pas", a déclaré l'agent immobilier John Wells, propriétaire de The Wells Group.

La plus forte escalade des valeurs immobilières que la région ait connue depuis des décennies s'est produite au cours de la période d'évaluation, de la mi-2020 à la mi-2022, a-t-il déclaré. Comme ce fut le cas dans les poches immobilières de premier ordre à l'échelle nationale, les faibles taux d'intérêt et la qualité de vie élevée du comté pour les personnes travaillant à distance ont alimenté une flambée des ventes et des prix de l'immobilier.

Les 6 100 ventes immobilières du dernier cycle ont largement dépassé la fourchette typique de 2 500 à 3 500 ventes.

Et ces ventes ont fait grimper les prix, en particulier pour les propriétés auparavant "abordables", comme les condos et les maisons de moins de 500 000 $.

Les résidents qui possédaient déjà ce genre de propriétés ne sont pas ravis.

George Richardson possède l'une de ces propriétés.

Son condo dans le complexe Rivergate était évalué à 551 450 $ en 2021. Selon l'avis de l'évaluateur cette année, il vaut maintenant 21 % de plus – 667 050 $.

"Ce qui m'étonne, c'est que je ne connais aucune autre unité dans le bâtiment trois qui soit des unités de type à deux niveaux qui se soient vendues à un prix proche de l'évaluation", a-t-il déclaré.

Mais Richardson peut avoir un appel valable - l'inventaire de son unité dans la base de données de l'évaluateur montre trois chambres, mais il dit que son appartement n'en a que deux. Un inventaire incorrect, a déclaré Woodson, est précisément le type de divergence qui peut entraîner une réévaluation plus précise.

Mais les experts s'accordent à dire que se plaindre du pourcentage d'augmentation d'un appel ne changera probablement rien.

Dianne Miller-Shahan possède 5,6 acres sur la Florida Mesa, où elle vit dans une maison modulaire. La valeur réelle de la propriété, telle que déterminée par l'évaluateur, a bondi de 85 510 $ cette année.

"Je n'ai apporté aucune amélioration à la propriété qui justifie une augmentation aussi massive", a déclaré Miller-Shahan dans un e-mail au Durango Herald.

Mais, son manque d'améliorations ne signifie pas que la valeur de sa propriété n'a pas augmenté.

Pour formuler un appel valable, les propriétaires peuvent réfuter la superficie en pieds carrés ou l'inventaire d'une propriété, ou ils peuvent fournir des exemples de propriétés comparables vendues moins cher. Les bureaux immobiliers ont été inondés de demandes de clients à la recherche de propriétés comparables à utiliser comme preuve dans leur appel.

Wells a déclaré que lorsque des clients se présentent à son entreprise pour demander des propriétés comparables, il fournit le plus souvent les données, mais prévient qu'il est peu probable que l'appel aboutisse.

Quiconque souhaite encore déposer une protestation sur la valeur imposable de sa propriété a jusqu'à jeudi pour le faire. Un formulaire en ligne peut être trouvé sur le site Web de l'évaluateur du comté.

Les avis de décision finale seront livrés d'ici le 30 juin.

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